울산지방법원 2025타경11469. 라피에스타양산 1층 1-091호로, 감정평가 당시 판매시설(현황 ‘codes combine’)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 김현범은 2024.02.01 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 1,029,661,000원입니다. 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 777,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025.03.11 동창원농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 80,378,000원까지 내려왔지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 가격입니다. 최근 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 7회 유찰이라는 사실 자체가 이 판매시설의 환금성과 응찰수요를 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-091호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 판매시설(현황 ‘codes combine’) |
| 소유자 | 김현범 · 2024.02.01 소유권이전 · 거래가액 1,029,661,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 80,378,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 663,401,251원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01 근저당권 · 동창원농업협동조합 · 채권최고액 777,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원이며, 2024.02.01 말소기준 근저당과 2025.03.11 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 8.24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가 80,378,000원은 감정가 976,000,000원의 8.24%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저가 여부나 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 80,378,000원 | 78,531,196원 | 699,068,804원 |
| 8회 유찰 시 | 56,264,600원 | 54,851,837원 | 722,748,163원 |
| 9회 유찰 시 | 39,385,220원 | 38,276,286원 | 739,323,714원 |
③ 예상배당표 (매각가 80,378,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,804원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 777,600,000원 | 78,531,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 777,600,000원 중 78,531,196원이 배당되고, 699,068,804원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현장 리스크 — 인접호와 경계 없이 일체 이용
이 물건에서 권리보다 더 중요한 확인사항은 물리적 경계입니다. 매각물건명세서에는 평가 당시 인접 1-090호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이었다고 기재되어 있습니다. 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면으로 위치·형상이 특정되고, 경계 복원도 용이할 것으로 평가됐지만 원상복구 비용은 불명입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산역 북서측 인근 라피에스타 1층으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설·주상복합 등이 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 판매시설로 이용 중이며 현황 상호는 ‘codes combine’입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물의 1층 점포이며 승강기·에스컬레이터·소화전·공동위생 및 급배수시설이 있습니다.
- 도로. 동측 약 40m, 남측 약 35m, 서측·북측 약 18m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,531,000원/㎡, 상업용 토지입니다.
- 환금성. 판매시설인데 이미 7회 유찰된 상태이므로, 주거용 물건처럼 감정가 대비 할인폭만으로 접근하기보다 실제 임대수요·공실·매도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 복원비 확인. 인접 1-090호와 일체 사용 중인 상태를 독립 점포로 복원할 경우 공사 범위와 비용을 산정해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 80,378,000원이 시장가 대비 저가인지 판단할 근거가 부족합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 7회 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·상권·구분점포 구조 등 환금성 문제 때문인지 현장조사가 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 699,068,804원은 채권자에게 남는 부족액이며, 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성과 경계 복원’이 승부처
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 7회 유찰된 판매시설이고, 인접 점포와 경계 없이 일체 사용 중이며 원상복구 비용도 확인되지 않았습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 상가의 환금성·실점유·경계 복원비를 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심입니다.
