권리 구조만 보면 말소기준 근저당 이후 경매로 정리되는 단순한 물건입니다. 그러나 이 물건의 본질은 5회 유찰된 1층 판매시설이고, 평가 당시 인접호 1-090호와 경계 구분 없이 일체로 이용 중이었다는 점입니다. 최저가가 감정가의 17%까지 내려왔다는 숫자보다, 구분건물 경계 복원·점유·상가 환금성을 먼저 봐야 합니다.
울산지방법원 2025타경11469. 양산 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-091호입니다. 등기부상 집합건물이고, 감정요항상 현황은 판매시설(codes combine)입니다. 2024년 2월 1일 김현범 씨가 거래가액 1,029,661,000원으로 소유권을 이전했고, 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 777,600,000원 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
경매는 말소기준권리자인 동창원농업협동조합의 임의경매로 진행됩니다. 현재 최저가는 164,037,000원으로 감정가 976,000,000원 대비 17% 수준까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 그만큼 시장이 이 물건의 상가성·경계·점유·환금성을 부담스럽게 보고 여러 차례 가격을 낮춘 것으로 읽어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11469 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-091호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 판매시설(현황 “codes combine”) · 지하3층 지상7층 건물 내 상가 1층 1-091호 |
| 소유자 | 김현범 (2024.02.01 소유권이전, 거래가액 1,029,661,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 164,037,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 663,401,251원 |
| 말소기준 | 2024.02.01 을구 1번 근저당권 · 동창원농업협동조합 · 채권최고액 777,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.01 근저당
권리상 핵심은 단순합니다. 2024.02.01 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 다만 미배당액 616,659,518원은 채권자가 회수하지 못하는 금액일 뿐, 이 수치가 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차·점유와 경계 — 이 물건의 진짜 체크포인트
확인 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현황은 판매시설(codes combine)로 이용 중입니다. 보증금·확정일자·사업자등록 정보가 확인된 임차인이 제시된 것은 아니므로 대항력을 단정할 사안은 아니지만, 상가 물건 특성상 실제 점유자와 인도 범위는 반드시 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,037,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,096,518원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 777,600,000원 | 160,940,482원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 동창원농업협동조합에는 160,940,482원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 616,659,518원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 상가·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 “증산역” 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 주상복합 등으로 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 판매시설, 현황 “codes combine”으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 내 상가 1층 1-091호입니다. 공동위생 및 급배수시설, 에스컬레이터, 승강기, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 가로장방형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 용도지역은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역입니다.
- 도로. 동측 폭 약 40미터, 남측 폭 약 35미터, 서측 및 북측 폭 약 18미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 복원 비용. 인접호 1-090호와 일체 이용 중인 상태입니다. 분리 공사, 원상복구, 간판·인테리어 철거 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인 임차인은 없지만 현황은 영업장입니다. 실제 점유 주체, 인도 협의 가능성, 영업시설 소유 관계를 확인해야 합니다.
- 상가 환금성. 감정가 976,000,000원에서 최저가 164,037,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 낮은 가격만 보고 접근하지 말고 임대수요와 재매각 가능성을 따져야 합니다.
- 관리비·공용부담. 대형 상가 건물은 관리비 체납, 공용부분 부담, 점포 운영 규정이 낙찰 후 비용으로 나타날 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고, 경계 도면과 현장 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쪼갤 수 있나·팔 수 있나”가 먼저
이 물건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후 경매이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 5회 유찰로 최저가가 164,037,000원까지 내려온 이유를 가볍게 보면 안 됩니다. 현황은 판매시설이고, 인접호와 경계 없이 일체 이용 중이며, 원상복구 비용은 불명입니다. 결론은 권리보다 현장입니다. 경계 복원, 점유 정리, 상가 환금성을 숫자로 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.