660,829,000원
울산지방법원 2025타경11472. 울산 울주군 상북면 등억알프스리 537-1 물건으로, 용도는 대지 + 토지이며 매각물건명세서상 일괄매각, 제시외 수목이 포함됩니다. 현 상태는 영업하지 않는 숙박업소 ‘월드굿타임’으로 기재되어 있습니다. 토지는 1,740.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지이고 완경사·가로장방 형태, 소로각지에 접합니다.
등기상 핵심은 2018년 9월 10일 설정된 의창수산업협동조합의 채권최고액 2,100,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 이용석 근저당권, 국 압류, 이 사건 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 별도로 떠안을 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11472 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 등억알프스리 537-1 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 현재 영업하지 않는 숙박업소(월드굿타임) · 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
| 토지 | 1,740.1㎡ · 지목 대 · 상업나지 · 완경사 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 강정란 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,752,308,060원 / 660,829,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,337,918,679원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 발생하지 않으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2018.09.10. 의창수산업협동조합 근저당권입니다. 2022년 이용석 근저당권 135,000,000원, 2024년 국 압류, 2025년 이 사건 경매개시결정과 신용보증기금 가압류 19,190,328원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 말
현재 최저매각가는 660,829,000원으로 감정가 2,752,308,060원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 제시할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수·가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 4회 유찰 | 24.01% | 660,829,000원 | 1,602,369,618원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 462,580,300원 | 1,798,635,831원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 323,806,210원 | 1,935,717,405원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가 시나리오는 462,580,300원, 두 차례 더 진행되면 323,806,210원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 각각 1,798,635,831원, 1,935,717,405원으로 커집니다. 즉 이 물건은 낮은 낙찰가가 인수금 증가로 상쇄되는 임차인 인수형은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 660,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,008,290원 |
| 2. 근저당 · 의창수산업협동조합 | 2,100,000,000원 | 651,820,710원 |
| 3. 근저당 · 이용석 | 135,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,190,328원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 2,254,190,328원 중 651,820,710원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 1,602,369,618원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·활용·환금성 메모 (등기·토지정보·매각물건명세서 기준)
- 토지 현황. 면적 1,740.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지입니다. 지형은 완경사, 형상은 가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 공시지가. 300,900원/㎡로 기재되어 있습니다. 다만 공시지가와 경매 감정가·실제 시장가격은 서로 다른 기준이므로 단순 비교만으로 입찰가를 정하기는 어렵습니다.
- 용도지역. 자연환경보전지역이며, 온천원보호지구·군립공원·공원마을지구(공원집단시설지구)· 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 감정평가서 사진용지에 표시된 제시외 수목도 포함됩니다. 입찰 전 실제 매각 대상과 현장 경계를 맞춰보는 것이 중요합니다.
- 영업 상태. 숙박업소 ‘월드굿타임’은 현재 영업하지 않는 상태로 기재되어 있습니다. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 시설 현황은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 4회 유찰, 비영업 숙박업소, 다수의 토지이용 규제라는 조합은 일반 주거용 물건보다 활용 검토 항목이 많아 매수층을 좁힐 수 있는 요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율에만 기대지 말 것. 최저가는 감정가의 24.01%지만 비교 가능한 실거래 근거가 없는 만큼 660,829,000원이 실제 시장가치보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.09.10. 의창수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는지 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2024.09.24. 국 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 매각 소멸 대상이지만 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권 내용을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 수목이 포함되므로 토지·건물·수목의 실제 현황과 감정평가서상 매각 범위를 현장에서 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 숙박업소 활용성 점검. 현재 영업하지 않는 숙박업소인 만큼 시설 상태, 재사용 가능성, 공법상 규제와 실제 활용 가능 범위를 함께 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연환경보전지역과 군립공원·온천원보호지구·역사문화환경보존지역 등 중첩 규제가 실제 증·개축·용도변경·개발행위에 미치는 영향을 관련 원본 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 매력 충분”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 660,829,000원에 매각된다고 가정하면 1,602,369,618원의 채권이 미배당되지만 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
문제는 가격과 활용성입니다. 감정가 2,752,308,060원에서 4회 유찰돼 최저가가 660,829,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세 없이 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 영업하지 않는 숙박업소이고, 자연환경보전지역을 비롯한 다수의 규제가 중첩되어 있다는 점도 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 가볍지만, 가격·활용·환금성 검증은 무겁게 해야 하는 물건입니다.