울산지방법원 2025타경11477. 양산시 물금읍 가촌리 ‘라피에스타양산’ 1층 1-090호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김현범이고, 2024.01.25. 매매를 원인으로 2024.02.05. 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부상 거래가액은 887,199,000원입니다. 같은 날 동창원농업협동조합이 채권최고액 668,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리입니다.
2025.03.12. 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 넘어가는 권리는 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 실제 이용상태는 1-091호와 일체의 판매시설 ‘codes combine’입니다. 따라서 등기상 인수위험과 별개로 점유·사용관계 및 두 호실의 물리적 구획 상태를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-090호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 1층 1-090호 · 1-091호와 일체로 판매시설(상호: codes combine) 이용 중 |
| 소유자 | 김현범 · 2024.01.25. 매매 · 거래가액 887,199,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 852,000,000원 / 143,196,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 569,594,637원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
등기부상 2018.12.24. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2019.05.03. 주식회사우리은행 명의 신탁 역시 이후 말소됐습니다. 현재 소유자는 김현범이며, 2024.02.05. 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 668,400,000원이 말소기준권리입니다. 2025.03.12. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 구조 — 감정가 852,000,000원에서 5회 유찰
현재 회차는 5회 유찰 상태이고 최저매각가는 143,196,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 현재 가격은 감정가의 17% 수준이며, 한 차례 더 유찰될 경우 100,237,200원, 7회 유찰 시에는 70,166,040원으로 내려가는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 143,196,000원 | 140,391,256원 | 528,008,744원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 100,237,200원 | 98,033,879원 | 570,366,121원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 70,166,040원 | 68,503,051원 | 599,896,949원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가를 두고 “시세보다 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 가격이 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실과 시장가 대비 저평가 여부는 서로 다른 문제입니다. 특히 근린시설이고, 1-091호와 일체 이용 중이며, 이미 5회 유찰된 점을 함께 놓고 환금성과 독립 사용 가능성을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,196,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,804,744원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 668,400,000원 | 140,391,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 143,196,000원을 기준으로 집행비용 2,804,744원을 제외한 140,391,256원이 동창원농업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 528,008,744원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철2호선 증산역 북서측 인근이며, 주위는 주상복합건물과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 증산역이 있습니다.
- 이용상태. 1층 1-090호가 1-091호와 일체로 판매시설 ‘codes combine’로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물이며 공동위생·급배수·DATA·에스컬레이터·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 40M, 남서측 폭 35M, 남서측 및 북동측 폭 18M 정도의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 상업용 건부지이며 용도지역은 유통상업지역, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-091호와의 경계 확인. 매각 대상은 1-090호인데 실제로는 1-091호와 경계벽 없이 일체 사용 중입니다. 건축물현황도와 현장을 반드시 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유주체와 사용근거를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 17%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 실거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권의 미배당액이 528,008,744원으로 크지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 현장 상태를 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다, 독립 사용이 가능한지가 먼저다”
등기 권리만 놓고 보면 말소기준은 명확하고 현재 계산상 인수 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성에 있습니다. 감정가 852,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 143,196,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이를 곧바로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 더구나 매각 대상 1-090호가 1-091호와 벽면 없이 하나의 판매시설로 사용 중이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 단순하지만, 5회 유찰·근린시설·일체 이용 상태를 감안하면 현장 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
