울산지방법원 2025타경11477. 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-090호입니다. 감정평가상 이용상태는 1-091호와 일체로 사용하는 판매시설이며 상호는 ‘codes combine’입니다. 등기부상 현 소유자는 김현범으로, 2024.01.25 매매를 원인으로 거래가액 887,199,000원에 취득했고 2024.02.05 같은 날 동창원농업협동조합 앞으로 채권최고액 668,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
권리순서는 비교적 단순합니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.02.05 동창원농업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.03.12 임의경매개시결정이 이어졌으며, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-090호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지하3층 지상7층 건물 내 1층 · 1-091호와 일체의 판매시설(codes combine)로 이용 |
| 소유자 | 김현범 · 2024.01.25 매매 · 거래가액 887,199,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 852,000,000원 / 100,237,000원 (6회 유찰, 감정가 대비 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 569,594,637원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수액은 0원
2018년과 2019년에 설정된 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.02.05 김현범 앞으로 소유권이 이전된 직후 동창원농업협동조합의 채권최고액 668,400,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 2025.03.12 동창원농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·이용상태 — 감정가의 11.76%라도 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저매각가는 100,237,000원으로 감정가 852,000,000원의 11.76%입니다. 과거 소유권 이전의 거래가액은 887,199,000원이지만 그 매매 원인일은 2024.01.25입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 등 현재 시장을 판단할 자료가 없으므로, 과거 거래가 또는 감정가와의 큰 차이만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 2024.01.25 매매 거래가액 | 887,199,000원 | 현 소유자 취득 거래가 |
| 감정가 | 852,000,000원 | 경매 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 100,237,000원 | 6회 유찰 후 · 감정가 대비 11.76% |
| 실질취득 | 100,237,000원 | 인수액 0원 기준 |
③ 예상배당표 (매각가 100,237,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,203,318원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 668,400,000원 | 98,033,682원 |
| 미배당 | - | 570,366,318원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 2,203,318원을 제외한 98,033,682원이 동창원농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 570,366,318원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 100,237,000원 | 98,033,682원 | 570,366,318원 |
| 7회 유찰 시 | 70,165,900원 | 68,502,914원 | 599,897,086원 |
| 8회 유찰 시 | 49,116,130원 | 47,832,040원 | 620,567,960원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철2호선 증산역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주상복합건물과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 증산역이 있습니다.
- 도로. 남동측 폭 40m, 남서측 폭 35m, 남서측 및 북동측 폭 18m 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 가로장방형 평지의 상업용 건부지이며 지목은 대, 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 유통상업지역에 포함되고 중심상업지역에 접하며, 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상7층 건물로 공동위생·급배수·DATA·에스컬레이터·승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 1-091호와 일체의 판매시설로 사용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1-091호와의 경계 확인. 바닥 경계선이나 벽면 없이 일체 사용 중이므로 건축물현황도상의 1-090호 위치와 실제 점유 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 영업자·점유자와 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 2024.01.25 거래가액 887,199,000원은 과거 거래입니다. 최근 실거래나 현재 임대수익 자료 없이 최저가 100,237,000원만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 원인 확인. 이미 6회 유찰됐습니다. 근린시설의 공실·수익성·독립사용·매각 환금성 등 가격 외 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 배당. 현재 최저가 기준 동창원농업협동조합에 98,033,682원이 배당되고 채권최고액 기준 570,366,318원이 미배당되지만, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 건축물현황도를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “11.76%까지 내려왔는데 왜 6번 유찰됐는가”
이 사건은 권리보다 물건 자체의 사용성과 환금성이 더 중요한 유형입니다. 말소기준은 2024.02.05 동창원농업협동조합 근저당이고, 배당계산상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가의 11.76%인 100,237,000원까지 내려왔고 이미 6회 유찰됐습니다.
특히 1-090호가 1-091호와 경계선이나 벽면 없이 ‘codes combine’ 판매시설로 일체 사용 중이라는 점은 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 건축물현황도상 위치와 구획은 구분 가능하지만, 실제 독립사용·점유·명도 상태는 별개의 문제입니다. 최근 시세 자료도 확인되지 않는 만큼, 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “독립적으로 어떻게 쓰고, 나중에 누구에게 팔 수 있는가”를 먼저 검증해야 하는 경매입니다.
