울산지방법원 2025타경11490. 울산 동구 일산동 533-24 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 현황은 단독주택·변소 이용입니다. 토지는 206.2㎡이며 제2종일반주거지역, 지목은 대입니다. 현재 소유자는 석정균이고, 2022.02.17 매매를 원인으로 2022.02.18 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 2020.01.22 설정된 남부중앙새마을금고의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 토지 울산광역시 동구 일산동 533-24와 공동담보이고, 2022.02.18 계약인수로 채무자가 석정균으로 변경됐습니다. 2025.03.13 남부중앙새마을금고가 임의경매를 신청했으며, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11490 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 533-24 · 울산광역시 동구 번덕8길 121 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택, 변소로 이용 중 |
| 토지 | 206.2㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 753,300원/㎡ |
| 소유자 | 석정균 |
| 감정가 / 최저가 | 394,371,000원 / 94,688,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부중앙새마을금고 / 110,692,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
현재 말소기준은 2020.01.22 남부중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 2025.03.13 같은 금융기관의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당가정에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 감정가 394,371,000원에서 4회 유찰
현재 최저매각가는 94,688,000원으로 감정가 394,371,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 유찰 폭과 실제 시장가치는 별개의 문제입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 94,688,000원 | 63,416,384원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 66,281,599원 | 91,311,470원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 46,397,119원 | 110,838,029원 |
③ 예상배당표 (매각가 94,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,104,384원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 남부중앙새마을금고 | 156,000,000원 | 92,583,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 남부중앙새마을금고에 92,583,616원이 배당되고 63,416,384원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 일산동 소재 일산초등학교 남동측 인근이며, 주위는 다가구·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택, 변소로 이용 중입니다.
- 구조. 1·2층은 조적조 슬라브지붕, 3층은 경량철골조 판넬지붕이며 외벽은 몰탈위 페인팅·벽돌마감, 내벽은 타일 및 벽지마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 상하수도시설, 도시가스에 의한 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 206.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·자루형·소로한면입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 753,300원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 30%가 매수신청보증금입니다.
- 점유·임대 확인. 임대사항이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자, 전입관계, 보증금, 확정일자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 1층 2.4㎡·6.6㎡, 2층 7.5㎡, 3층 3.3㎡ 창고가 모두 매각에 포함되는 점을 확인하세요.
- 지붕 현황. 3층은 공부상 슬래브지붕이나 현황은 판넬지붕입니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 비교자료가 없어, 현장 중개시세·유사 거래가격 확인 없이 할인폭만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현황과 가격 검증”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.01.22 남부중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 2025.03.13 경매개시결정과 함께 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 4회 유찰된 재매각이고, 감정가 394,371,000원에서 최저매각가 94,688,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 싸다고 단정할 수 없으며, 임대사항 미상·3층 지붕 현황 차이·제시외 창고 포함까지 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리 구조는 소멸형, 입찰 판단은 현황·점유·실제 시세 확인 후입니다.
