울산지방법원 2025타경11493. 울산 남구 신정동 1911 신정지웰 1층 117호입니다. 등기상 문서 제목은 집합건물이고, 사건 용도 라벨은 대지로 잡혀 있지만 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 이 물건은 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 임차인 자료가 없어서 보증금 인수 리스크는 현재 데이터상 0원으로 계산되지만, 가격 판단은 더 까다롭습니다. 제공 실거래 12건의 평균은 415,875,000원이지만, 대상 면적 49.1㎡와 매칭되지 않은 표본입니다. 즉 최저가 111,818,000원이 실거래 평균의 26.9%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리면 안 됩니다.
권리 흐름은 비교적 선명합니다. 2018년 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표상 현재 최저가 111,818,000원으로는 집행비용을 제외한 대부분이 하나은행에 배당되고, 후순위 권리자들은 미배당입니다. 여기에 notes에 명시된 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1911 신정지웰 1층117호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 마정란 (단독소유, 2018.10.19. 거래가액 334,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 111,818,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 염포현대지역주택조합 / 526,678,082원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 하나은행 근저당
임차인 내역 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세 압류가 존재하므로, 당해세 해당 여부는 입찰 전 원본 서류에서 별도 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 낮은 최저가보다 ‘표본 불일치’가 먼저
제공된 신정지웰 최근 실거래 12건입니다. 다만 realtor 데이터에 area_matched: false로 표시되어 있고, 대상 면적은 49.1㎡인 반면 표본은 84.97㎡·85.0㎡·84.99㎡와 28.77㎡가 섞여 있습니다. 그래서 아래 평균 415,875,000원은 직접 비교 시세가 아니라 참고값입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.97㎡ | 21 | 448,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 26 | 445,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 18 | 440,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 19 | 455,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 22 | 460,000,000원 |
| 2026.02 | 28.77㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 440,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 28 | 460,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 17 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 25 | 436,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 17 | 442,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 415,875,000원 |
최저가 111,818,000원은 감정가 326,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건의 비교 대상은 면적이 다른 주거형 실거래가 아니라 동일 호실·동일 면적·동일 용도 근린생활시설의 임대수익과 매매사례여야 합니다. 현재 데이터만으로는 그 직접 비교값이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,365,452원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 109,452,548원 |
| 2. 근저당 · 주식회사동녘 | 67,200,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 염포현대지역주택조합 | 526,678,082원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 하나은행 | 526,678,082원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,360,556,164원 중 배당은 109,452,548원, 미배당은 1,251,103,616원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, notes상 국세·지방세 압류가 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 데이터 기준)
- 이용상태. 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 사건 용도 라벨은 대지로 표시되어 있어, 주거용 아파트가 아니라 상가성 물건으로 접근해야 합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 전반적인 대중교통 상황은 보통시 됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,193.1㎡, 공시지가는 2,777,000원/㎡입니다. 용도지역은 일반상업지역, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 평지·사다리형·소로각지로 표시됩니다.
- 제한사항. 도시지역·일반상업지역에 포함되고, 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다. 광로2류·소로2류· 소공원 접함, 제2종일반주거지역·준주거지역 접함으로 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본 재확인. 제공 실거래 12건은 area_matched가 false입니다. 대상 49.1㎡·1층 117호·근린생활시설과 직접 비교 가능한 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. notes에 국세·지방세 압류 3건이 명시되어 있습니다. 당해세 해당 시 0순위 차감되어 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. tenants 데이터는 비어 있지만, 실제 점유자와 영업 여부는 현황조사·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검토. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔더라도 상가성 물건은 임대수요·공실·관리비·업종 제한이 수익률을 좌우합니다.
- 기각 이력 확인. dlvr_flags에 2026.01.27, 2026.04.03 기각결정정본 발송 내역이 있습니다. 절차 진행 상태와 병합·취하·기각 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “검증할 시세”가 먼저
이 물건의 권리분석 결론은 비교적 단순합니다. 2018년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인도 없어 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 투자 판단은 권리보다 가격과 환금성에서 갈립니다. 최저가 111,818,000원은 감정가의 34.3%라서 눈에 띄지만, 제공 실거래는 대상 면적과 매칭되지 않습니다. 게다가 근린생활시설 성격, 국세 압류, 후순위 대규모 미배당, 평균 유찰 3.0회와 매각률 0.0% 표시까지 겹쳐 있습니다. 권리는 통과, 가격은 원본 시세 검증 후. 이 물건은 싸 보이는 숫자보다 실제 임대·매매 가능한 가격을 확인한 뒤 접근해야 합니다.