울산지방법원 2025타경11497. 양산시 동면 내송리 사송더샵데시앙1단지 상가동 제106호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 집합건축물대장과 등기사항전부증명서상 지하1층이지만 남서측 접면도로 기준 현황은 지상1층으로 조사됐습니다. 소유자 김기현이 2021년 669,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사경남은행이 채권최고액 422,400,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 주식회사경남은행의 임의경매개시결정이 들어왔고, 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼, 등기·배당상 인수액이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11497 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 내송리 902 사송더샵데시앙1단지 상가동 지하1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 근린생활시설 |
| 구조 / 위치 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상2층 중 지하1층 제106호 |
| 현황 위치 | 공부상 지하1층 · 남서측 접면도로 기준 현황 지상1층 |
| 소유자 | 김기현 · 2021.12.31 소유권 이전 · 거래가액 669,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 107,229,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 334,829,701원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 구조는 단순하다
말소기준은 2021.12.31 설정된 주식회사경남은행 근저당권 422,400,000원입니다. 2025.03.14 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자·임대차 유무는 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 1.07억만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 107,229,000원으로 감정가 638,000,000원의 16.81%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 제공된 실거래 자료는 대상 근린생활시설의 직접 비교사례가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 11 | 415,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 21 | 460,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 18 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 438,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 8 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 448,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 437,833,333원 |
위 12건의 최근 12개월 평균은 437,833,333원, 최신 거래는 2026.09의 415,000,000원입니다. 그러나 모두 전용 84.94~84.96㎡ 아파트 거래이고 대상 면적 46.6425㎡와도 매칭되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 이 평균의 24.5%라는 수치는 산술적으로는 존재하지만, 이 근린생활시설이 시세 대비 75.5% 싸다는 의미로 사용할 수 없습니다. 이 물건의 가격 메리트는 상가 자체의 임대료·공실·동일 상가동 거래사례를 따로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,301,206원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 422,400,000원 | 104,927,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 422,400,000원 중 104,927,794원이 배당되고 317,472,206원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 107,229,000원 | 104,927,794원 | 317,472,206원 |
| 6회 유찰 시 | 75,060,300원 | 73,309,215원 | 349,090,785원 |
| 7회 유찰 시 | 52,542,210원 | 51,196,450원 | 371,203,550원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 동면 내송리 동면초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중이며, 공부상 지하1층이나 남서측 접면도로 기준 현황은 지상1층입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 미장석 붙임 외벽·내부 인테리어 마감·샤시창호이며 기본적인 위생·급배수·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 인근 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,313,000원/㎡이며 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 5.0회이고, 현재 물건도 5회 유찰 상태입니다. 직접 비교 가능한 근린생활시설 거래자료 없이 아파트 실거래만 존재하므로 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상입니다. 현장점유자, 임대차계약, 사업자등록 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 층수 체감. 공부상 지하1층이지만 남서측 접면도로 기준 현황 지상1층입니다. 실제 출입 동선과 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제공된 12건은 아파트 84.94~84.96㎡ 거래입니다. 대상 46.6425㎡ 근린생활시설의 시세 판단에는 동일 상가동·인근 근린생활시설 거래나 임대수익 자료가 필요합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 구조가 단순한데도 5회 유찰됐으므로 가격 외에 공실·상권·동선·임대수익 등 실물 요인을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 경남은행 미배당 317,472,206원은 채권자의 미회수액이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 75,060,300원, 7회 유찰 시 52,542,210원으로 낮아지지만 가격 하락만으로 투자성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·임대상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 등기 권리관계는 비교적 명확합니다. 2021.12.31 주식회사경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 638,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 107,229,000원까지 내려왔음에도, 제공된 실거래 12건은 대상 상가가 아닌 같은 단지 아파트 거래이고 면적도 매칭되지 않습니다. 게다가 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 권리 구조는 단순하지만, 가격·점유·임대수익 검증이 핵심인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.