울산지방법원 2025타경11497. 양산시 동면 내송리 사송더샵데시앙1단지 상가동 제106호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설입니다. 김기현이 2021.12.31. 거래가액 669,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 422,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 2025.03.14. 경남은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 153,184,000원으로 감정가 638,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 대상은 아파트 세대가 아니라 상가동 근린생활시설이고 제공된 실거래 표본은 대상 상가와 면적·용도가 맞지 않습니다. 따라서 34.4%라는 단지 실거래 대비 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11497 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 내송리 902 사송더샵데시앙1단지 상가동 지하1층106호 |
| 도로명 | 경상남도 양산시 동면 내송큰들로 141 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 대상면적 | 46.6425㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상2층 중 지하1층 제106호 |
| 소유자 | 김기현 · 2021.12.31. 소유권 취득 · 거래가액 669,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 638,000,000원 / 153,184,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 334,829,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당
말소기준권리는 2021.12.31. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 422,400,000원입니다. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 실거래 숫자는 있으나 직접 비교가 어렵다
사송더샵데시앙1단지의 제공된 최근 거래 12건 평균은 445,166,666원, 최신 거래는 2026.09. 460,000,000원입니다. 그러나 거래 면적은 84.94㎡·84.96㎡·101.94㎡이고 대상면적은 46.6425㎡이며, 대상 물건은 상가동 근린생활시설입니다. 면적 매칭도 되지 않았으므로 이 거래를 대상 상가의 시세로 직접 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 21 | 460,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 12 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 18 | 450,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 438,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 8 | 438,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 22 | 440,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 14 | 448,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 1 | 415,000,000원 |
| 2026.06 | 101.94㎡ | 5 | 503,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 445,166,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,944,576원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 422,400,000원 | 150,239,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경남은행 채권최고액 422,400,000원 중 150,239,424원이 배당되고 272,160,576원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당·미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 경남은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 24.01% | 153,184,000원 | 150,239,424원 | 272,160,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 16.81% | 107,228,800원 | 104,927,597원 | 317,472,403원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 11.76% | 75,060,160원 | 73,309,077원 | 349,090,923원 | 0원 |
유찰이 추가되더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 낙찰가가 내려가면 경남은행의 미배당이 늘어나는 구조이지, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 현황 층 인식. 공부상 지하1층이지만 남서측 접면도로 기준 현황은 지상1층입니다.
- 입지. 동면초등학교 남서측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 형성된 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 미장석 붙임 마감, 내벽 내부 인테리어 마감, 샤시창호이며 기본 위생·급배수·소화전설비가 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·공공주택지구이며 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시가 없고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 상가 전용 비교사례 확인. 제공된 단지 거래는 84.94㎡·84.96㎡·101.94㎡로 대상 46.6425㎡와 맞지 않습니다. 대상 상가와 유사한 근린생활시설 거래·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 반복 유찰의 원인이 단순 가격인지, 상권·점유·수익성 문제인지 확인이 필요합니다.
- 층 표시 확인. 공부상 지하1층이지만 접면도로 기준 현황 지상1층이라는 특성이 실제 접근성·가시성에 어떤 영향을 주는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 경남은행 미배당 272,160,576원이 발생하지만 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”만으로는 부족하다
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 경남은행 근저당이 말소기준이고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 이미 4회 유찰돼 최저가가 153,184,000원까지 내려왔고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 더구나 제공된 단지 실거래는 대상 상가와 면적·용도가 달라 현재 최저가를 실제 상가 시세와 직접 비교할 수 없습니다.
권리는 단순하지만 가격 적정성과 점유·임대차 확인은 아직 남아 있습니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자 자체를 ‘싸다’는 결론으로 바꾸기보다, 대상 근린생활시설의 실제 상가 시세와 임대수익, 현장 점유를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.