울산지방법원 2025타경11510. 경상남도 양산시 남부동 255의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 213,948,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 73,385,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 겉으로는 가격이 크게 내려온 물건이지만, 배당 구조를 보면 매각대금 대부분이 선순위 채권에 흡수되고 후순위 채권들은 대거 미배당입니다. 단독주택으로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 입찰 전 점유와 명도 확인이 빠지면 안 됩니다.
말소기준권리는 2021.04.14 접수된 웅상농업협동조합 근저당권입니다. 이후 부산신용보증재단, 토스뱅크주식회사, 국민건강보험공단, 안분남, 웅상농업협동조합 관련 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 배당표상 현재 회차 매각가에서는 총 채권 641,898,963원 중 71,664,070원만 배당되고 부족액이 570,234,893원으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11510 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 255 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 소유자 | 안금희 |
| 감정가 / 최저가 | 213,948,000원 / 73,385,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각물건명세서 비고 | 일괄매각. 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 배당은 선순위에서 소진
임차인 목록은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 표시되어 있으므로, 보증금·확정일자 미상 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 “임차인 없음”만 믿고 명도 리스크를 0으로 두기도 어렵습니다. 이 사건은 배당표 기준 매수인 인수액은 0원이지만, 단독주택 현장점유 확인이 권리분석의 마지막 확인 포인트입니다.
② 회차별 가격 — 최저가보다 실질 리스크를 봐야 한다
현재 회차는 3회 유찰 후 73,385,000원입니다. 4회 유찰 시 51,369,500원, 5회 유찰 시 35,958,650원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 표시되고, 신청채권자 안분남의 200,000,000원 청구는 배당되지 않는 구조입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 총 배당 | 부족액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 73,385,000원 | 71,664,070원 | 570,234,893원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 51,369,500원 | 50,044,849원 | 591,854,114원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 35,958,650원 | 34,911,394원 | 606,987,569원 |
현재 최저가만 보면 감정가 대비 큰 폭 할인처럼 보입니다. 그러나 이 데이터에는 실거래 비교값이 없고, 물건은 아파트가 아니라 단독주택 + 토지입니다. 따라서 가격 판단은 최저가 숫자보다 토지 123.0㎡, 제2종일반주거지역, 단독주택 이용상태, 제시외 건물 포함 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,720,930원 |
| 을구 1번 근저당권 · 이청자 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 양산새마을금고 | 13,503,480원 | 11,664,070원 |
| 갑구 3번 가압류 · 동양산농업협동조합 | 19,568,181원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 동양산농업협동조합 | 11,253,695원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 동양산농업협동조합 | 14,741,432원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 범어새마을금고 | 22,835,150원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 범어새마을금고 | 6,416,800원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 웅상농업협동조합 | 63,600,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 웅상농업협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 이외순 | 55,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 안분남 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 부산신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 30,680,225원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 부산신용보증재단 | 19,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 641,898,963원 중 현재 회차 배당은 71,664,070원, 부족액은 570,234,893원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 남부동 소재 “남부2리 마을회관” 북동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 연와조적 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지바름 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 하이샷시 2중창입니다.
- 설비. 일반적인 위생 및 급배수설비, 상하수도설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 전기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 토지면적 123.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형·세로한면(가)입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 제2종일반주거지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 “일괄매각. 제시외 건물 포함”이 있으므로, 포함 범위와 현황을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 목록은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 유무를 단정하지 말고 현황조사 원본과 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 기준 신청채권자 안분남 배당은 0원입니다. 후순위 채권 미배당이 크므로 경매 취하·연기 가능성 등 절차 리스크를 주시해야 합니다.
- 환금성. 단독주택 + 토지는 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 단순 비교하기 어렵습니다. 토지 형상, 도로접면, 건물 노후도, 수리비를 별도 산정해야 합니다.
- 관리·세금. 당해세·최우선변제는 배당표에 미반영될 수 있습니다. 입찰 전 원본 매각물건명세서, 등기부, 현황조사, 감정평가서 대조가 필요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인해야 할 것”이 많다
이 물건은 감정가 213,948,000원에서 현재 73,385,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 기준이 없고 단독주택 + 토지라는 개별성이 큽니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 결론은 명확합니다. 권리상 인수액 0원은 긍정적이나, 가격 메리트는 현장·점유·제시외 건물·환금성 확인 뒤에야 판단할 수 있습니다. 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.
