울산지방법원 2025타경11515. 양산시 하북면 순지리 통도골든파크 지하1층 지101호입니다. 감정평가서상 해당 지하층은 찜질방시설이 갖춰져 있지만 현장조사 당시 운영하지 않고 있었습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 사우나·찜질방 운영에 필요한 각종 기계 및 배관설비가 설치되어 있습니다.
소유자 김해숙은 2013년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 설정된 사상중앙새마을금고의 근저당권이 이번 경매의 말소기준입니다. 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며, 현재 경매도 이 회사가 신청했습니다. 신청채권액은 4,274,871,432원입니다.
권리관계에서는 기존 근저당권의 소멸 여부가 비교적 분명하지만, 가격 판단은 전혀 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 실거래 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 지하 찜질방이라는 특수 용도와 시설 상태를 함께 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 822-2 통도골든파크 지하1층 지101호 |
| 등기상 소재 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 822-2, 822-6 · 신평7길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하1층 지101호 · 찜질방시설(현장조사 당시 미운영) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 김해숙 (2013.05.30 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 | 4,305,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,033,631,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 4,274,871,432원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2016.03.18 을구 15번 · 사상중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,250,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.07.04 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준
말소기준은 2016.03.18 접수된 을구 15번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,250,000,000원이며, 근저당권자는 최초 사상중앙새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다.
같은 날 설정된 을구 16번 근저당권(260,000,000원), 2019년 을구 18번 근저당권(780,000,000원), 2022년 을구 19번 국 명의 근저당권(227,500,000원)은 매각으로 소멸할 후순위 권리입니다. 2023년 양산시 압류와 이번 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인 없음, 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사정만으로 실제 점유자나 임차인이 전혀 없다고 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%지만 시세 검증은 별개
이 물건은 감정가 4,305,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저가가 1,033,631,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 4,305,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 (4회 유찰) | 1,033,631,000원 | 24.01% | 3,496,605,310원 |
| 5회 유찰 시 | 723,541,700원 | 16.81% | 3,803,593,717원 |
| 6회 유찰 시 | 506,479,189원 | 11.76% | 4,018,485,603원 |
향후 회차는 예정 매각가격을 이용한 시나리오이며 실제 매각 일정 및 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,033,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,736,310원 |
| 1. 을구 15번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 3,250,000,000원 | 1,020,894,690원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 780,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19번 근저당권 · 국 | 227,500,000원 | 0원 |
| 채권액 합계 | 4,517,500,000원 | 1,020,894,690원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 근저당권의 채권이전·근질권 설정에 따른 실제 배당권자 및 배당액은 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 12,736,310원을 제외하면 선순위 근저당권에 1,020,894,690원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 예상 미배당액은 3,496,605,310원입니다. 후순위 근저당권 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원으로 계산됩니다.
다만 미배당 채권이 크다는 사실만으로 해당 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 점유·임대차 및 법정 부담은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 하북면 순지리 보광고등학교 북서측 인근. 주위에는 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측 약 20m, 남서측 약 10m 도로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄하며 상업·업무용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 준주거지역이며, 고도지구(15m 이하) 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지면적 839.3㎡, 공시지가 656,800원/㎡가 확인됩니다. 이는 토지 관련 정보로서 개별 호실의 전용면적이나 독립적인 취득 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 소방, 냉난방, 온수·스팀보일러, 온수·냉수탱크, 폐열회수기와 각종 배관설비가 설치되어 있습니다. 실제 가동 상태와 수리 가능 여부는 별도 점검이 필요합니다.
- 시설 하자. 지하1층 천장 곳곳에서 누수가 발생하여 정상 사용을 위해 수선이 필요하다고 기재되어 있습니다. 방수·배관·마감·전기설비의 손상 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 시설. 부합물 및 종물로 판단되는 철근콘크리트구조 불가마 약 13㎡와 철골철근콘크리트구조 캐노피 약 44㎡가 기재되어 있습니다. 매각 포함 여부 및 소유관계는 원본 매각목록과 대조해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 지하 찜질방은 일반 주거시설과 수요층이 다릅니다. 시설 수리·용도 전환·운영 재개에 필요한 비용과 실제 매수 수요를 검토해야 하며, 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2016.03.18 을구 15번 근저당권을 기준으로 현재 등기상 유효한 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구분하세요.
- 근저당권 이전·근질권. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권과 느티나무제삼차유한회사의 근질권 관계를 확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 마세요.
- 임대관계·점유. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자·사업자등록·임대차계약·보증금 및 명도 가능성을 직접 확인하세요.
- 시설 상태. 천장 누수의 원인과 범위, 방수 상태, 보일러·급배수·배관·전기·소방설비의 정상 가동 여부 및 실제 수선 견적을 확인하세요.
- 매각 대상. 지하1층 지101호와 1층 101호를 혼동하지 말고, 매각목록에 포함된 부동산·설비·불가마·캐노피의 범위를 대조하세요.
- 가격 검증. 4회 유찰된 현재 최저가 1,033,631,000원을 감정가와만 비교하지 말고 실제 거래사례, 시설 복구비와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
- 추가 부담. 관리비·공과금 체납, 당해세, 인허가·시설 관련 부담 및 잔존 동산 처리 문제를 확인하세요.
- 입찰 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 공고를 최신 원본으로 대조하세요.
맺으며 — “24%까지 내려왔어도, 가격이 검증된 것은 아니다”
이 물건은 감정가 4,305,000,000원에서 4회 유찰되어 1,033,631,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 권리관계에서는 2016년 근저당권을 말소기준으로 하는 구조가 확인되며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가장 중요한 판단 요소는 실제 자산 상태와 활용 가능성입니다. 지하 찜질방은 미운영 상태이고 천장 누수로 정상 사용을 위한 수선이 필요합니다. 임대관계도 확인되지 않았으며, 최근 실거래 비교가격 역시 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
등기상 권리 인수는 제한적이지만, 점유·시설·환금성의 불확실성은 큽니다. 감정가 대비 할인율보다 매각 대상의 정확한 범위, 임대차와 현장 점유, 누수 복구비 및 시설 재사용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
