울산지방법원 2025타경11515. 경상남도 양산시 하북면 순지리 822-2 통도골든파크 지하1층 지101호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시돼 있고 등기증명서는 집합건물이며, 감정평가상 해당 지하1층은 찜질방시설이 설치돼 있으나 현장조사 당시 미운영 상태였습니다. 권리의 기준점은 2016.03.18 설정된 사상중앙새마을금고의 채권최고액 3,250,000,000원 근저당권입니다.
이후 같은 날 채권최고액 260,000,000원 근저당, 2019.01.10 채권최고액 780,000,000원 근저당, 2022.12.05 국 명의 채권최고액 227,500,000원 근저당, 2023.12.01 양산시 압류, 2025.03.19 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 시나리오상 이 권리들로 인해 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11515 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 하북면 순지리 822-2 통도골든파크 지하1층 지101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 지하1층 · 찜질방시설, 현장조사 당시 미운영 |
| 소유자 | 김해숙 · 2013.05.30 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 4,305,000,000원 / 1,033,631,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 4,274,871,432원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 등기소 | 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2016.03.18 을구 15번 근저당권입니다. 같은 날 을구 16번 근저당권이 추가됐고, 2019년 을구 18번, 2022년 을구 19번 근저당권이 뒤따랐습니다. 갑구의 2023.12.01 양산시 압류와 2025.03.19 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
2016년 설정된 을구 15·16번과 2019년 을구 18번 근저당권은 2024.09.27 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정돼 있습니다. 채권관계 자체는 단순하지 않지만, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,033,631,000원으로 감정가 4,305,000,000원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 1,033,631,000원 | 1,020,894,690원 | 3,496,605,310원 |
| 5회 유찰 시 | 723,541,700원 | 713,906,283원 | 3,803,593,717원 |
| 6회 유찰 시 | 506,479,189원 | 499,014,397원 | 4,018,485,603원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,033,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,736,310원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 3,250,000,000원 | 1,020,894,690원 |
| 3. 을구 16번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 19번 근저당권 · 국 | 227,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,517,500,000원 중 채권자 예상배당은 1,020,894,690원, 미배당은 3,496,605,310원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 보광고등학교 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·공동주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하1층 지101호는 찜질방시설이 돼 있으나 현장조사 당시 미운영 상태입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 소방, 냉난방, 온수보일러, 스팀보일러, 온수기·탱크, 냉수탱크, 폐열회수기 및 각종 배관 등 사우나·찜질방 운영시설이 구비돼 있습니다.
- 하자·수선. 지하1층은 천정 곳곳에 누수가 발생해 정상적인 사용을 위해 수선이 필요합니다.
- 부합물·종물. 철근콘크리트구조 불가마 약 13㎡와 철골철근콘크리트구조 캐노피 약 44㎡가 제시외건물로 소재합니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20미터, 남서측 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 상업·업무용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 839.3㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구(15m 이하)이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 656,800원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 실제 거래 가능한 가격과 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 누수 및 수선비. 지하1층 천정 곳곳의 누수가 확인됐으므로 정상 운영을 위한 보수 범위와 비용을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 특수시설 활용성. 찜질방·사우나 운영설비가 갖춰져 있으므로 재가동 여부, 시설 상태, 다른 용도로의 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 불가마 약 13㎡와 캐노피 약 44㎡의 현황과 권리·사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 2024년 근저당권 이전·근질권 설정, 2025년 임의경매개시결정을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험·저가”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2016.03.18 사상중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 투자판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 4,305,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 1,033,631,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
더구나 지하1층 찜질방은 미운영 상태이고 천정 누수가 발생해 수선이 필요하며, 특수시설의 재운영·전환·매각 가능성까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 단순하지만 물건과 가격의 검증 난도가 높은 유형입니다. 낮아진 최저가보다 실제 활용성과 현장 상태를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
