울산지방법원 2025타경11612. 울산 남구 삼산동 더블리안 1동 14층 1403호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 이다원의 120,000,000원 전세금입니다. 을구 5번 전세권은 2022.10.06. 설정됐고, 주민등록일은 2023.02.22.로 말소기준인 2023.08.30. 근저당권보다 빠릅니다. 등기자료에서도 전세권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수, 임차인은 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다.

2025.12.01.에는 같은 이다원 명의의 주택임차권등기도 마쳐졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권의 보증금 120,000,000원이 이 사건 경매신청채권인 을구 5번 전세권의 전세금과 동일채권이라고 명시돼 있습니다. 따라서 전세권 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원을 별개의 채권처럼 합산해서는 안 됩니다. 다만 그 동일한 120,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처

말소기준은 2023.08.30. 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 그 뒤의 울산광역시 남구 압류와 임의경매개시결정, 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸합니다. 하지만 2022.10.06. 이다원 전세권은 말소기준보다 먼저 설정됐습니다. 또 이다원의 주민등록일 2023.02.22. 역시 말소기준일보다 빨라 임차인 자료상 대항력이 인정돼 있습니다.

② 임차인 — 배당받아도 잔액이 남는다

이다원은 2025.12.01. 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 97,300,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 2,151,400원을 먼저 제외한 뒤 이다원에게 95,148,600원이 배당됩니다. 보증금 120,000,000원 가운데 24,851,400원이 남고, 그 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.

③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커집니다. 현재 회차의 최저가는 97,300,000원이지만 인수액 24,851,400원을 더하면 실질취득 부담은 122,151,400원입니다.

표에서 보듯 낙찰가가 97,300,000원에서 68,110,000원, 다시 47,677,000원으로 낮아져도 인수액은 24,851,400원에서 53,515,980원, 73,581,186원으로 커집니다. 따라서 이 물건의 경제적 판단 기준은 표면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액입니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 2,151,400원과 이다원 보증금 95,148,600원으로 매각대금 97,300,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 24,851,400원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 을구 5번 전세권의 120,000,000원은 같은 보증금 채권이므로 별도로 중복 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 소재 롯데백화점 울산점 서측 인근이며, 백화점·근린생활시설·오피스텔·숙박시설·단독주택 등이 형성된 도심상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 14층이며, 위생 급·배수·전기설비, 개별난방, 승강기, 주차타워, 화재경보, 소화전설비가 있습니다. 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며, 북측으로 소로에 한 면이 접합니다. 공시지가는 4,432,000원/㎡입니다.
• 현장 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능해 외부관찰과 탐문 등을 토대로 통상적인 상태를 기준으로 평가됐으며 내부사항은 확인이 필요합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 실질취득을 분리. 현재 최저가 97,300,000원만 보지 말고 매수인 인수 24,851,400원을 합친 122,151,400원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 인수액 53,515,980원, 3회 유찰 시 73,581,186원으로 커지므로 낙찰가 하락분이 그대로 절감되지 않습니다.
• 전세권·임차권 동일채권 확인. 이다원의 전세금과 임차보증금은 120,000,000원의 동일채권으로 기재돼 있으므로 중복계산하지 않아야 합니다.
• 대항력 잔액 인수 확인. 주민등록일 2023.02.22.은 말소기준일 2023.08.30.보다 빠르고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
• 관계인 여부 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 전세권 설정과 실제 임대차·점유관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 내부배치와 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “97,300,000원 낙찰”이 “97,300,000원 취득”은 아니다

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 97,300,000원이 아니라 120,000,000원 선순위 전세금·임차보증금입니다. 이다원은 말소기준보다 앞선 전세권과 대항력을 갖고 있고, 현재 회차 배당으로 받을 수 있는 금액은 95,148,600원입니다. 남는 24,851,400원은 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 122,151,400원입니다.

더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 2회 유찰 시 실질취득은 121,625,980원, 3회 유찰 시 121,258,186원으로 계산됩니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수나 표면 할인율보다 선순위 보증금 인수구조를 먼저 보는 사건입니다. 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 120,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 결정합니다. 권리분석 난도와 인수부담을 감안하면 가격표만 보고 접근할 물건은 아닙니다.