울산지방법원 2025타경11638. 울산 북구 산하동의 1층 102호 근린생활시설입니다. 감정가는 476,000,000원이지만 6회 유찰되면서 현재 최저매각가는 80,002,000원까지 내려왔습니다. 비율로는 감정가의 16.81%입니다. 다만 낙찰가가 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 감정평가상 이용상태는 외부표기 ‘피자애’인 근린생활시설이나 현재 휴업상태이고, 비교 가능한 실거래 시세자료도 제시돼 있지 않습니다.
등기상 핵심은 2017.01.24 설정된 경남은행 근저당권 350,400,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 현재 남아 있는 울산신용보증재단 가압류 28,500,000원, 2025년 임의경매개시결정, 롯데캐피탈 가압류 15,502,222원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이전에 설정됐던 비엔케이저축은행 근저당과 송성민 근저당, 일부 압류·가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11638 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 산하중앙2로 260 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(외부표기: 피자애) · 현재 휴업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 중 1층 102호 · 사용승인일 2016.11.14. |
| 소유자 | 김기홍 2분의 1 · 김대원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 80,002,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 328,416,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.01.24 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 350,400,000원입니다. 이후의 현재 유효한 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 현황을 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 17%라는 숫자만 보고 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 80,002,000원으로 감정가 476,000,000원의 16.81%입니다. 7회 유찰 시 56,001,400원, 8회 유찰 시 39,200,980원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 ‘시장가보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 80,002,000원 | 78,161,964원 | 316,240,258원 |
| 7회 유찰 시 | 56,001,400원 | 54,593,375원 | 339,808,847원 |
| 8회 유찰 시 | 39,200,980원 | 38,095,362원 | 356,306,860원 |
유찰이 한 번 더 진행될 때마다 낙찰예정가는 내려가지만, 채권자들의 미배당 규모는 316,240,258원 → 339,808,847원 → 356,306,860원으로 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,036원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사경남은행 | 350,400,000원 | 78,161,964원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 15,502,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 394,402,222원 중 예상 채권배당은 78,161,964원, 미배당은 316,240,258원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 산하동 소재 강동고등학교 북동측 인근. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 주상용, 단독주택 및 나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 외부표기는 ‘피자애’. 현재 휴업상태입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 이용. 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 준보전산지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물 중 1층 102호이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 환지·공부 변경 사항
2021.03.23 구획정리사업 완료로 공부상 소재지가 산하동 강동산하지구62블럭1롯트에서 산하동 995-1로 변경됐습니다. 대지권의 목적인 토지의 공부상 면적은 3,155㎡에서 609.0㎡로, 지목은 임야에서 대로 변경됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인. 반복 유찰 사실과 현재 휴업상태를 함께 보고 상권·영업성·환금성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 상태. 외부표기 ‘피자애’이나 현재 휴업상태이므로 내부 시설·잔존 집기·영업 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환지 내용. 2021.03.23 구획정리사업에 따른 소재지·면적·지목 변경을 최신 공부와 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 경남은행 근저당권과 이후 가압류·경매등기의 현재 상태, 매각물건명세서와 현황조사 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 경남은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 6회 유찰된 근린시설의 가격과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 16.81%까지 떨어졌지만 점포는 휴업상태이고, 시세 비교자료도 없어 이 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수 부담은 낮지만, 가격 적정성과 상가의 실제 수익·환금성 검증이 먼저인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
