울산지방법원 2025타경11638. 북구 산하동의 1층 102호 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설(외부표기: 피자애)이며 현재 휴업상태입니다. 감정가는 476,000,000원이지만 7회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 56,001,000원, 감정가의 11.76% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2017.01.24. 설정된 주식회사경남은행 근저당권 350,400,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 울산신용보증재단 가압류, 현재 경매개시결정, 롯데캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11638 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 강동산하지구62블럭1롯트 1층102호 |
| 도로명 | 울산광역시 북구 산하중앙2로 260 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(외부표기: 피자애) · 현재 휴업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상5층 중 1층 102호 · 사용승인일 2016.11.14. |
| 소유자 | 김기홍 2분의 1 · 김대원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 476,000,000원 / 56,001,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 328,416,883원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2017.01.24. 경남은행 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 비엔케이저축은행 근저당권 96,000,000원은 2018.01.29. 이미 말소됐고, 2019.12.17. 송성민 근저당권 120,000,000원 역시 2025.04.02. 말소됐습니다. 김대원 지분에 설정됐던 국 압류와 울산신용보증재단의 과거 가압류도 각각 해제·말소됐습니다.
현재 권리 중 말소기준 이후인 2024.03.08. 울산신용보증재단 가압류 28,500,000원, 2025.04.14. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.06.18. 롯데캐피탈주식회사 가압류 15,502,222원은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰됐지만 실거래 기준은 없다
현재 최저매각가는 56,001,000원으로 감정가 476,000,000원의 11.76%입니다. 절대금액은 감정가에서 크게 내려왔지만, 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 싼지 비싼지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 56,001,000원 | 11.76% | 339,809,240원 |
| 8회 유찰 시 | 39,200,700원 | 8.24% | 356,307,135원 |
| 9회 유찰 시 | 27,440,490원 | 5.76% | 367,855,661원 |
③ 예상배당표 (매각가 56,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,018원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 350,400,000원 | 54,592,982원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 15,502,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 394,402,222원 중 예상 배당액은 54,592,982원이고, 미배당액은 339,809,240원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 북구 산하동 소재 강동고등학교 북동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·주상용·단독주택 및 나지 등이 형성된 지역입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 외부표기는 피자애이나 현재 휴업상태입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터 내외, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)입니다.
- 규제. 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(강동산하지구), 준보전산지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물 중 1층 102호이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현재 출입·점유자와 사업자등록 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 휴업 원인 확인. 외부표기 피자애인 근린생활시설이 현재 휴업상태이므로 시설 상태, 재영업 가능성, 임대수요를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 56,001,000원이 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 인근 상가 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰 자체가 시장의 가격·수요·물건 특성에 대한 신호일 수 있으므로 단순 할인율보다 유찰 원인을 확인해야 합니다.
- 토지 표시 확인. 구획정리사업 완료 후 산하동 995-1, 토지면적 609.0㎡, 지목 대로 변경된 내용을 등기·대장 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 한계 확인. 현재 회차에서 채권 미배당액이 339,809,240원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 부족과 매수인 인수는 별개이며, 제공 시나리오상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘왜 7회나 유찰됐는가’를 봐야 한다
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.24. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 가격과 환금성은 별개의 문제입니다.
476,000,000원이던 감정가는 7회 유찰 뒤 56,001,000원까지 내려왔지만, 본건은 현재 휴업상태인 근린생활시설이고 최근 실거래 기준이 없습니다. 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 결론낼 수 없습니다. 더구나 임대관계도 미상인 만큼 실제 점유, 영업 가능성, 주변 임대·매매 수요를 확인한 뒤 현재 가격의 의미를 판단해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 핵심 변수는 현장과 환금성입니다.
