수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층 L116호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 말소기준권리는 2023년 1월 31일 설정된 대아신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 후순위 권리보다 더 중요한 쟁점은 점유관계입니다. 조사된 임차관계는 총 3건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 정은선은 2023년 1월 17일 전입으로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없는 것으로 분석돼 매수인 인수 가능성이 반영됐습니다. 다만 점유 부분은 L121호로 기재돼 경매 대상 L116호와 일치하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘116호 (고현동, 오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 186,249,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대아신용협동조합 / 4,752,742,131원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31. 대아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리 이후의 국 근저당권, 은일종합건설 근저당권, 하우앤파트너스 가압류, 국 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 7월 31일에는 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 해당 근저당권 자체가 말소기준권리라는 지위와 매각으로 소멸하는 결론은 달라지지 않습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대상 호수 불일치가 핵심
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은선(다엘뷰티) | 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 10,000,000원 / 450,000원 | 있음 전입 2023.01.17. | 없음 | 해당 없음 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없으며, 조사상 실제 점유·임차관계는 3건입니다. 다만 경매 대상은 L116호인데 조사된 점유 부분은 101~108호 및 L121호입니다. 따라서 정은선의 보증금 10,000,000원 인수 가정은 보수적으로 반영하되, 이것이 최종 인수액의 상한이라고 단정할 수 없습니다. 오산시와 김성희는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34%라도 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 186,249,000원으로 감정가 543,000,000원의 34% 수준입니다. 그러나 대항력 있는 것으로 조사된 정은선의 보증금 10,000,000원을 인수하면 실질취득은 196,249,000원입니다. 최저가만 비교하면 안 되고, 입찰 판단은 이 실질취득금액을 기준으로 해야 합니다.
동일하거나 유사한 근린시설의 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 수 없습니다. 세 차례 유찰된 사실은 가격 조정이 상당히 진행됐다는 의미와 함께, 해당 근린시설의 응찰수요와 환금성이 약했을 가능성도 함께 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,407,486원 |
| 인수. 정은선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대아신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 182,841,514원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경향이엔지 | 176,430,080원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 국 | 370,695,984원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하우앤파트너스 | 410,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 은일종합건설 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하우앤파트너스 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
정은선의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 가정했습니다. 총 신고채권 9,576,126,064원 중 채권자 배당은 182,841,514원이며, 미배당액은 9,393,284,550원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 사용승인일은 2022.10.18.입니다.
- 주위환경. 소리울도서관 남동측 인근으로 아파트단지, 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 각각 폭 약 5m, 32m, 20m, 5m 도로와 접합니다.
- 토지 이용. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역이 포함되고, 비행안전제3구역·성장관리권역·토지거래계약허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 세 차례 유찰됐으므로, 임대수요·공실 가능성·재매각 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 일치 확인. 경매 대상 L116호와 현황조사에 기재된 101~108호·L121호가 왜 다른지 매각물건명세서와 건축물 현황도로 확인하세요.
- 정은선 임차관계 확인. 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 보증금 반환 여부 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 미상 점유자 확인. 오산시와 김성희의 보증금·점유 개시일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 단정할 수 없습니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차에서는 최저가 186,249,000원이 아니라 인수 가정 포함 196,249,000원을 최소 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 시세 조사. 근린시설은 같은 건물 안에서도 위치·전면 폭·동선·가시성에 따라 가격 차이가 크므로 L116호와 유사한 지하층 점포의 실거래·임대료·공실기간을 별도로 확인하세요.
- 토지거래허가 확인. 토지이용계획에 토지거래계약허가구역이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 이용의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용관계, 부가가치세 처리 및 당해세 가능성을 관리단과 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34% 유찰가보다 호수와 점유관계가 먼저다”
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 근저당권·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건은 등기보다 현황조사가 어렵습니다. 경매 대상은 L116호인데 임차관계는 101~108호와 L121호로 조사됐고, 그중 정은선은 말소기준권리보다 앞선 전입과 보증금 10,000,000원이 확인됩니다.
따라서 현재 최저가 186,249,000원에 입찰한다면 최소한 보증금 인수를 더한 196,249,000원을 실질취득으로 봐야 합니다. 보증금과 전입일이 미상인 나머지 점유자가 L116호와 관련된 것으로 밝혀지면 위험은 더 커질 수 있습니다. 실거래 근거도 확인되지 않아 감정가의 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 후순위 등기는 소멸하지만, 점유관계는 미완성입니다. 권리 결론보다 현장과 원본 확인이 앞서는 물건입니다.