울산지방법원 2025타경11646. 경상남도 양산시 동면 석산리에 있는 대지·토지와 근린생활시설·창고시설 관련 경매입니다. 감정평가상 1동(주1)은 실내테니스장으로, 2동(주2)과 3동(주3)은 창고시설로 이용 중입니다. 일반적인 주거용 아파트 경매와는 달리 토지의 실제 활용성과 경계, 건축물의 법적 표시, 접근로 확보가 매수 판단을 좌우하는 물건입니다.
등기상 소유자는 주식회사에스에스제이입니다. 2023년 중부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 2,784,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 신용보증기금과 신한은행의 가압류, 경매개시결정, 국세 및 지방세 압류가 이어졌습니다. 2025년에는 기존 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 매수자가 실제로 얻는 것은 단순한 토지 소유권 이상의 복합적인 자산입니다. 토지별 이용상태와 건물별 등록상태를 구분하고, 일괄매각 대상 전체를 현장에서 확인하는 과정이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11646 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 석산리 303 1동 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 계석로 10-1 |
| 물건종류 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 창고시설 관련 일괄매각 |
| 소유자 | 주식회사에스에스제이 (단독소유) |
| 감정가 | 3,498,966,000원 |
| 최저매각가 | 3,498,966,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 경매신청 채권자 | 중부산농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 2,405,185,085원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27 중부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,784,000,000원) |
| 근저당권 이전 | 2025.12.10 농업협동조합자산관리회사 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2023.07.27 설정된 채권최고액 2,784,000,000원의 근저당으로, 매각 시 해당 담보권과 후순위 가압류·압류는 말소되는 구조입니다. 2025.12.10 농업협동조합자산관리회사로 이루어진 근저당권 이전은 기존 담보권의 권리자 변경에 해당하며, 별도로 후순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다.
② 가격과 유찰 — 할인 여부보다 현재 회차 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 3,498,966,000원입니다. 유찰 횟수는 3회로 기록돼 있지만, 현재 회차의 감정가 대비 비율은 100%입니다. 따라서 일반적인 유찰 할인율이 이미 적용됐다고 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 100% | 3,498,966,000원 | 177,690,083원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 80% | 2,799,172,800원 | 870,485,351원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 64% | 2,239,338,240원 | 1,424,721,565원 | 0원 |
현재 회차 및 추가 유찰 가정에 따른 시나리오입니다. 향후 매각조건이나 기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,498,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 37,389,660원 |
| 1. 근저당 · 중부산농업협동조합 | 2,784,000,000원 | 2,784,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 645,000,000원 | 645,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 210,266,423원 | 32,576,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 3,639,266,423원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 3,461,576,340원 |
| 예상 미배당액 | 177,690,083원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원 (추정) |
근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정 배당이며, 실제 피담보채권액 및 근저당권 이전에 따른 현재 배당권자 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류 관련 조세채권, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 — 일괄매각과 이용상태 확인
이 사건은 토지만의 단순한 매각으로 보기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있으며, 토지상 콘크리트석축과 메쉬휀스 등이 토지가격에 포함돼 있습니다. 목록별 토지의 이용상태와 건물의 등록상태를 구분해서 확인해야 합니다.
| 1동(주1) | 제2종근린생활시설(테니스장) · 현황 실내테니스장 · 일반철골구조 기타지붕 단층 |
|---|---|
| 2동(주2) | 창고시설(창고) · 경량철골구조 기타지붕 단층 · 벽체 없이 기둥과 지붕으로 구성 |
| 3동(주3) | 창고시설(창고) · 경량철골구조 기타지붕 단층 |
| 목록 2 토지 | 근린생활시설 및 창고시설의 건부지 |
| 목록 3 토지 | 법면 및 내부도로 · 목록 2 토지를 통해 접근 |
| 목록 4·5 토지 | 현황 도로 · 목록 2 토지를 통해 접근 |
| 토지정보상 면적 | 2,426.0㎡ (일괄매각 전체 면적과는 별도 대조 필요) |
| 지목 / 이용상황 | 대 / 주거기타 |
| 지형 | 완경사 · 부정형 |
| 도로접면 | 소로한면 |
| 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
| 공시지가 | 810,800원/㎡ |
| 위반건축물 | 표시 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 양산 석산우체국 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성돼 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 목록 2 토지까지 차량출입이 가능하고, 나머지 목록 3·4·5 토지는 목록 2를 통해 접근합니다. 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 형상. 토지정보상 완경사의 부정형 토지입니다. 일부 토지가 법면 및 도로로 사용되고 있어 실제 건축·개발 가능 면적과 이용 효율을 별도 검토해야 합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다. 구체적인 건축 가능 용도는 해당 필지별 규제 확인이 필요합니다.
- 시설 현황. 실내테니스장과 창고시설이 혼재해 있습니다. 1동에는 전기·위생·급배수시설이, 3동에는 전기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 대지·토지와 근린생활시설·창고시설이 결합된 자산으로, 활용 목적에 따라 매수자 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매각가격을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저매각가격 확인. 3회 유찰에도 감정가 100%로 표시된 현재 회차의 매각기일과 최저가격을 법원 공고로 확인하세요.
- 경계측량. 토지의 정확한 지적경계와 법면·내부도로·현황 도로의 위치, 실제 사용 가능 면적을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 목록별 토지와 건물, 콘크리트석축, 메쉬휀스 등의 매각 포함 여부를 확인하세요.
- 건축물 표시. 등기사항전부증명서의 건물 표시와 건축물대장의 1동·2동·3동 구분, 테니스장 및 창고시설의 실제 현황을 대조하세요.
- 점유 및 임대차. 확인된 임차인은 없지만 실내테니스장과 창고의 실제 운영자·점유자, 사용계약 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 조세 압류. 수영세무서장 및 양산시의 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·배당 우선순위·체납 규모를 확인하세요.
- 근저당권 이전. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전에 따른 현재 채권자와 실제 피담보채권액을 확인하세요.
- 가격 검증. 주변 유사 토지와 근린생활시설·창고시설의 거래 및 임대 사례를 별도 조사한 후 응찰가를 산정하세요.
- 추가 비용. 경계측량, 건물 유지보수, 시설 정비, 명도 및 체납 공용관리비 등 발생 가능한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 지적도 등을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 실제 활용가치”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 비교적 명확하며, 현재 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리 부담이 없다는 사실만으로 안전한 투자라고 판단하기는 어렵습니다.
특히 3회 유찰에도 감정가 100%로 표시된 최저가격, 경계측량이 필요한 토지, 목록별 접근로와 도로 이용상태, 등기와 건축물대장 사이의 건물 표시 차이, 기존 근저당권 이전 및 국세·지방세 압류 관계가 주요 확인 사항입니다.
현재 추정 배당에서는 177,690,083원의 채권자 미배당이 발생하며, 추가 유찰 시 미배당 규모는 커집니다. 다만 이 금액을 매수인이 승계하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.
종합하면 권리상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 가격 적정성과 물건 활용성은 보수적으로 평가해야 하는 C등급 물건입니다. 실거래 비교자료 없이 현재 최저가를 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 권리는 조건부 양호, 가격·경계·활용성 검증은 필수. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수 자체가 아니라 실제 이용 가능한 자산의 가치와 매각조건을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
