울산지방법원 2025타경11686. 울산 북구 신현동의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 442,628,040원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 151,822,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김수자이고, 2013.04.25. 매매를 원인으로 2013.06.12. 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.06.02. 주식회사경남은행이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 울산신용보증재단의 20,820,000원 가압류, 경남은행의 임의경매개시결정, 방어진농업협동조합의 208,116,352원 가압류가 이어집니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 입찰 판단에서 더 까다로운 부분은 토지와 현황입니다. 목록 1 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지일부전용협의가 있었으며 불법형질변경 시 원상회복명령 가능성도 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11686 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 신현동 885 · 건물 등기 울산광역시 북구 신현동 885-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 단독주택 · 조적조 스라브지붕 단층건물 · 위생 및 급배수설비·난방설비 |
| 공부 / 현황 | 목록 3 건물은 공부상 주택 및 창고, 현황은 주택 · 공부상 조적조 와가,스라브지붕, 현황 조적조 스라브지붕 |
| 소유자 | 김수자 · 2013.04.25. 매매 · 2013.06.12. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 442,628,040원 / 151,822,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 104,438,797원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.06.02. 주식회사경남은행 근저당권 120,000,000원입니다. 2024.11.27. 울산신용보증재단 가압류 20,820,000원, 2025.04.22. 경남은행 임의경매개시결정, 2025.04.25. 방어진농업협동조합 가압류 208,116,352원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
과거 2007년 김임수 명의 소유권이전과 김영태의 가처분은 2008년에 각각 말소됐고, 2008.06.25. 강동농업협동조합 근저당권 60,000,000원도 2013.05.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
현재 최저매각가 151,822,000원은 감정가 442,628,040원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세를 근거로 최저가의 상대적 저가 여부를 확인할 수 있는 상태가 아니므로, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 151,822,000원 | 148,896,492원 | 200,039,860원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 106,275,400원 | 103,987,544원 | 244,948,808원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 74,392,780원 | 72,653,710원 | 276,282,642원 |
가격이 내려갈수록 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원이지만, 채권자 미배당액은 200,039,860원에서 244,948,808원, 276,282,642원으로 커집니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 104,438,797원에 대해 배당 모델상 120,000,000원이 배정돼 신청채권이 충족되는 시나리오지만, 4회 유찰 시에는 배당액 103,987,544원으로 신청채권액보다 낮아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,925,508원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,820,000원 | 20,820,000원 |
| 4. 가압류 · 방어진농업협동조합 | 208,116,352원 | 8,076,492원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 348,936,352원 중 148,896,492원이 배당되고 200,039,860원이 미배당되는 계산입니다. 경남은행 근저당은 채권최고액 120,000,000원 기준으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 신현동 소재 장등마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지·주택·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목과 토지이용상황은 전, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 54,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·집단취락지구(장등지구)·개발제한구역이며 가축사육제한구역이 적용됩니다. 소하천구역에도 접합니다.
- 출입. 목록 2 토지는 목록 1 토지를 통해 출입 가능합니다.
- 수목·제시외. 제시외 수목과 제시외 건물은 매각에 포함되고, 목록 2 토지상의 수목은 토지가격에 포함해 평가했습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각에 개발제한구역·농지 관련 절차가 함께 있으므로 가격뿐 아니라 이용 가능성과 매수 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1 토지에 제출이 필요하며, 미제출 시 매수신청보증금을 반환하지 않는 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 원상회복 위험. 농지일부전용협의 이력이 있고 불법형질변경 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있으므로 현황과 행정관청 확인이 필요합니다.
- 지적경계. 목록 1·2 토지는 지적경계가 일부 불분명하므로 정확한 경계는 측량으로 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 제시외 수목과 제시외 건물 3-1 내지 3-5가 매각에 포함되므로 위치·현황·사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 현황. 목록 3은 공부상 주택 및 창고이나 현황은 주택이고, 공부상 구조와 현황 구조도 일부 표현이 다르므로 실물 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인한 뒤 명도비용과 기간을 판단해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 34%까지 내려왔더라도 시장 실거래와 토지 이용가치를 별도 검증한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “할인율보다 물건 조건이 먼저다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리가 명확합니다. 경남은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 안전한 입찰이 되는 물건은 아닙니다.
3회 유찰로 최저매각가는 151,822,000원, 감정가의 34%까지 내려왔지만 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 불법형질변경 시 원상회복명령 가능성, 지적경계 일부 불분명, 개발제한구역과 자연녹지지역 규제가 동시에 존재합니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”보다 “실제로 취득·이용·처분할 수 있는 상태인가”를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
