105,840,000원
울산지방법원 2025타경11728. 울산광역시청 북측 인근 대상웰리움 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 방 2개·거실·주방 겸 식당·욕실·다용도실을 갖춘 주거용 오피스텔입니다. 전유부분은 64.04㎡이며, 지하 1층·지상 18층 건물 중 3층에 위치합니다. 소유자 노희창은 2021.07.09. 거래가 211,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 216,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 105,840,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 임차보증금 인수 구조와 확약의 효력 범위입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 진하윤의 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합한 부담은 보증금 약 200,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 제3층 제305호 도로명: 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 주거용 오피스텔 · 전유 64.04㎡ · 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·다용도실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층·지상 18층 중 3층 |
| 소유자 | 노희창 (2021.07.09. 거래가 211,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 105,840,000원 (7회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권이 앞서지만 확약이 제출됐다
말소기준은 2025.04.29. 강제경매개시결정입니다. 진하윤의 주택임차권등기는 2024.06.14. 접수돼 말소기준보다 앞서며, 임대차계약일 2023.01.26., 확정일자 2023.01.27., 전입·점유개시일 2023.04.27.로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 원칙대로라면 배당에서 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인·점유자 분석
등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 임차권자는 진하윤 1명이며, 감정평가 조사에는 별도의 세입자 최이슬 1명이 추가로 언급됩니다. 진하윤은 보증기관 승계자로 표시된 사람이 아니라 등기된 임차권자이고, 확약은 진하윤의 잔존 보증금과 임차권등기에 한정됩니다.
| 성명 / 근거 | 임차 조건 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 진하윤 등기부 임차권등기·매각물건명세서 | 305호 64.04㎡ 전부 보증금 200,000,000원 | 계약 2023.01.26. 확정 2023.01.27. 전입·점유 2023.04.27. 임차권등기 2024.06.14. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약으로 인수 실질 0원* |
| 최이슬 감정평가 조사상 세입자 | 보증금 3,000,000원 월세 700,000원 | 전입일 미상 점유개시일 미상 확정일자 미상 배당요구 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 진하윤 확약 적용 밖 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 105,840,000원으로 감정가 216,000,000원의 49%입니다. 소유자의 2021년 취득가는 211,000,000원이지만, 이 거래만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
오히려 7회 유찰됐다는 사실은 시장이 감정가와 앞선 최저가 구간에서 반복적으로 응찰하지 않았다는 결과입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용은 주거용 오피스텔이며, 등록 임차권과 별도 점유자 확인 문제도 함께 존재합니다. 유찰률은 가격 매력인 동시에 권리·점유·용도 불확실성에 대한 시장의 할인일 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,281,760원 |
| 1. 임차인 진하윤 보증금 | 200,000,000원 | 103,558,240원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 모델상 진하윤의 보증금 미배당액은 96,441,760원입니다. 확약이 없다면 매수인이 인수할 금액이지만, 2026.03.19. 확약을 적용하면 진하윤 관련 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 신정동 울산광역시청 북측 인근으로, 주변은 아파트·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정 당시 방2·거실·주방 겸 식당·욕실·다용도실을 갖춘 주거용 오피스텔로 이용 중이었습니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비, 승강기, 스프링클러, CCTV, 공동현관기, 주차타워와 필로티 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 가로장방형 주상복합 건부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 7회 유찰된 근린시설·주거용 오피스텔 물건입니다. 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19.자 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체를 원본에서 대조해야 합니다.
- 진하윤 임차권 말소 절차. 낙찰 후 별도 동의나 서류가 필요한지, 말소 촉탁 또는 말소등기 진행에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
- 최이슬 점유 조사. 실제 거주 여부, 전입세대확인서, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구, 보증금 지급 자료를 확인해야 합니다.
- 명도 대상 특정. 진하윤과 최이슬 중 실제 점유자가 누구인지, 현재 공실인지, 인도명령 대상과 협의 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·대출 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔 이용이 함께 표시돼 있으므로 건축물대장상 용도와 금융기관 담보취급 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 49%만으로 가격 상한을 정하지 말고 인근 동일 용도·면적 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 체납, 당해세와 조세채권을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*은 맞지만, 완전한 무위험은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 200,000,000원의 선순위 임차권이 최저가보다 커서 접근하기 어려운 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 96,441,760원이 미배당되고, 유찰이 더 진행되면 이론상 인수액은 117,252,096원, 133,881,677원으로 늘어납니다. 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
하지만 2026.03.19.자 확약으로 진하윤의 대항력과 잔존 보증금 청구가 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 이 점은 사건의 가장 큰 위험을 제거합니다. 반면 감정평가 조사상 별도 세입자 최이슬이 존재하고, 그 사람의 전입·확정일자·배당요구는 확인되지 않았습니다. 7회 유찰과 최근 실거래 기준 부재까지 감안하면 확약은 긍정적이지만 점유·시세 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다. 결론은 주된 권리위험은 해소, 별도 점유와 가격 검증은 미완료입니다.
* 실질 인수 0원은 2026.03.19.자 확약이 진하윤 임차권 전부에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 임차권등기 말소가 정상적으로 이행된다는 전제입니다. 확약 밖 별도 점유자 최이슬의 권리에는 적용되지 않습니다.
