울산지방법원 2025타경11762. 울산광역시 남구 신정동 265-49의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 2층이며 현재 주택으로 이용 중이고, 토지는 192㎡의 대지입니다. 등기부상 소유자는 한무년이며, 2019년 9월 17일 주식회사마바산업의 500,000,000원 가압류가 설정된 뒤 2025년 5월 8일 같은 채권자의 강제경매개시결정이 기입됐습니다.
권리 흐름 자체는 비교적 짧습니다. 말소기준권리는 2019년 가압류이고, 해당 가압류와 이를 본압류로 이행한 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 다가구주택은 점유·임대차 확인이 중요한 물건입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 등기상 인수액 0원과 별개로 현장 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11762 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 265-49 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 건물은 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 조적조 슬래브지붕 2층 · 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 · 샤시창호 |
| 토지 | 대 192㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한무년 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 675,129,360원 / 330,814,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,316,763,285원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.09.17. 주식회사마바산업 가압류 500,000,000원입니다. 이후 2025.05.08. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리분석에서는 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 없고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 675,129,360원, 현재 최저매각가는 330,814,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰을 거쳤기 때문에 외형상 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 330,814,000원 | 49% | 174,617,396원 |
| 3회 유찰 시 | 231,569,800원 | 34% | 272,472,177원 |
| 4회 유찰 시 | 162,098,860원 | 24% | 340,970,524원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 시나리오상 매각가는 231,569,800원, 4회 유찰 시에는 162,098,860원까지 내려갑니다. 다만 매각가가 낮아질수록 주식회사마바산업 채권의 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당은 현재 계산상 매수인 인수액으로 전환되지 않으며, 채권자의 회수 부족분으로 남는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,814,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,431,396원 |
| 2. 가압류 · 주식회사마바산업 | 500,000,000원 | 325,382,604원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사마바산업 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 330,814,000원을 기준으로 집행비용 5,431,396원과 주식회사마바산업에 325,382,604원이 배당되는 계산입니다. 해당 500,000,000원 채권의 미배당액은 174,617,396원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 월봉초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 주택으로, 위생설비·급배수설비·도시가스설비 등이 있습니다.
- 토지. 192㎡ 대지, 평지·정방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,261,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 없음이고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 아파트와 달리 다가구주택 + 토지는 개별 건물 상태·점유·임대수익·토지조건의 영향을 크게 받으므로, 단순 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자, 전입, 확정일자, 보증금 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황, 면적, 이용상태를 매각서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 330,814,000원이 주변 시세 대비 낮은지는 별도의 거래사례 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가압류 채권 미배당 174,617,396원은 계산상 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 실제 임차인·세금 등은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 매각조건 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물이 포함되는 조건을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 제시외다
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 675,129,360원짜리 물건이 2회 유찰돼 330,814,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건을 단순한 할인 물건으로 보면 안 됩니다. 등기 권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 다가구주택의 임대관계가 미상이고 제시외 건물까지 일괄매각되는 사건입니다. 게다가 비교 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지도 확인되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 현황 확인 난도는 높다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 점유·임대차·제시외 건물과 실제 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
