울산지방법원 2025타경11768. 울산 남구 신정동 대상웰리움 4층 405호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 등기상 소유자는 오세한이고 2021.05.27. 거래가액 216,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 2023.10.17. 남구(울산광역시)의 압류보다 앞선 2021.05.27. 전입·점유을 갖춘 임차인 김상관입니다. 임차보증금은 210,000,000원, 확정일자는 2021.05.10.이며 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞서 성립한 대항력 때문에 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인에게 넘어옵니다. 현재 최저매각가 72,716,000원을 기준으로 임차인에게 71,007,112원이 배당되고, 남는 138,992,888원이 매수인 인수 예상액입니다. 즉 이 사건은 “최저가가 떨어질수록 싸지는 경매”가 아니라 “낙찰가가 떨어질수록 인수액이 커지는 경매”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층 405호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 오세한 · 2021.05.27. 소유권이전 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 72,716,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.10.17. 남구(울산광역시) 압류입니다. 그러나 임차인 김상관은 2021.05.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.05.10.입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액은 매수인이 인수합니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증기관 승계·대위 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상관 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.05.27. | 2021.05.10. | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 유찰별 실질취득 구조 — 최저가 하락의 착시
현재 회차는 감정가 212,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 72,716,000원까지 내려왔습니다. 하지만 보증금 210,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 메우지 못한 보증금이 커집니다. 현재 회차 인수 예상액은 138,992,888원, 4회 유찰 시 160,415,022원, 5회 유찰 시 175,410,515원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 예상 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 72,716,000원 | 138,992,888원 |
| 4회 유찰 시 | 50,901,200원 | 160,415,022원 |
| 5회 유찰 시 | 35,630,840원 | 175,410,515원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,708,888원 |
| 1. 임차인 김상관 보증금 | 210,000,000원 | 71,007,112원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,708,888원 후 임차인에게 71,007,112원이 배당되고, 보증금 부족분 138,992,888원은 매수인 인수 예상입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 울산중앙초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 일반 대중교통편은 대체로 편리한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 405호입니다.
- 설비. 위생급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·울산중앙초등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 + 인수액을 함께 계산. 현재 최저가 72,716,000원만 보지 말고 임차보증금 미배당 예상액 138,992,888원을 반드시 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 최저가는 50,901,200원이지만 인수 예상액은 160,415,022원으로 늘고, 5회 유찰 시에도 175,410,515원으로 증가합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김상관의 보증금 210,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지에 따라 최종 인수액이 결정됩니다.
- 말소와 인수 구분. 을구 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기부와 관련 원문을 대조해 현재 효력과 후속 처리사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 3회 싸진 것”이 아니다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 212,000,000원에서 최저가 72,716,000원까지 내려와 매우 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김상관의 보증금이 210,000,000원이고, 현재 회차에서 138,992,888원의 인수 예상액이 남습니다. 다음 회차로 내려가면 낙찰가는 더 낮아지지만 인수액은 160,415,022원, 175,410,515원으로 오히려 커집니다.
따라서 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 실질취득 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 이상, 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수 증가로 바뀝니다. 최저가는 크게 내려왔지만 실질취득은 약 2.1억원 수준. 이 구조를 이해하지 않고 최저가만 보고 응찰하면 가격 판단 자체가 틀어질 수 있습니다.
