148,400,000원
울산지방법원 2025타경11768. 울산 남구 신정동 대상웰리움 4층 405호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 오세한은 2021.05.07 매매계약을 체결하고 2021.05.27 소유권을 이전받았으며 거래가액은 216,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김상관이 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021.05.10입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 권리 숫자가 아니라 임차인의 대항력과 그 이후 제출된 확약입니다. 말소기준권리는 2023.10.17 울산광역시 남구의 압류인데, 임차인 김상관의 전입·점유는 2021.05.27로 그보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조였습니다. 현재 최저가 148,400,000원 기준 배당 부족액은 64,477,600원입니다.
그러나 2026.07.22 채권자 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 정확도 기준상 이 확약이 적용되는 김상관 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 사건에는 별도의 다른 임차인이 확인되지 않아 확약 밖 임차인 인수 위험도 나타나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 18층 건물 중 4층 405호 |
| 소유자 | 오세한 (2021.05.07 매매 · 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.10.17 남구(울산광역시)의 압류입니다. 김상관의 임대차계약일은 2021.05.07, 확정일자는 2021.05.10, 주민등록·점유개시는 2021.05.27이므로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 2024.07.10에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상관 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2021.05.27 | 2021.05.10 | 대항력 有 우선변제 확약 후 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 212,000,000원, 현재 최저매각가는 148,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 다만 이 사건에는 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 대항력 포기 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 증가하는 구조였습니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 64,477,600원, 5회 유찰 시에는 93,742,080원, 6회 유찰 시에는 117,133,568원입니다. 즉 선순위 임차권이 살아 있는 사건은 낮아진 최저가 자체가 곧 낮은 실질취득가를 의미하지 않습니다. 이 사건은 확약으로 그 구조가 해소됐기 때문에 현재 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 1. 임차인 김상관 보증금 · 우선변제 | 210,000,000원 | 145,522,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 64,477,600원이 배당되지 않는 계산입니다. 확약이 없으면 이 부족분이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.07.22 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산중앙초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통편은 대체로 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 405호이며, 현재 오피스텔(주거용)로 이용합니다.
- 설비. 위생급배수·도시가스·소화전·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·울산중앙초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 공시지가. 1,493,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 대상 임차권·조건을 첨부문서 원본과 대조하세요.
- 매각물건명세서 최종본 확인. 김상관의 대항력 임차권과 확약 반영 상태가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되는지 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 배당계산상 보증금 부족액은 64,477,600원이지만, 확약 적용 후 매수인의 실질 인수액은 0원으로 구분해야 합니다.
- 실거래 시세 확인. 4회 유찰·감정가 70%만으로 싸다고 판단하지 말고 대상웰리움 오피스텔의 최근 실거래와 임대수요를 별도로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.07 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로 매각 후 처리 상태를 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하는 사건이므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 210,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 사건입니다. 실제로 현재 최저가 148,400,000원에서 배당만 계산하면 64,477,600원이 부족해 매수인에게 넘어올 수 있는 구조입니다. 5회·6회 유찰로 가격이 더 내려가면 그 부족액은 각각 93,742,080원·117,133,568원으로 커집니다.
하지만 2026.07.22 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 정확도 기준에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저매각가 148,400,000원입니다. 다만 실제 최근 거래자료가 없어 이 가격이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 이 사건의 최종 확인 포인트는 확약서 효력과 최종 매각물건명세서의 반영 여부, 그리고 실제 시세입니다.
