한 줄 평 최저가만 보면 반값 오피스텔처럼 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차보증금 인수입니다. 김상관 임차인의 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못하는 108,374,320원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 현재 낙찰 시 실질취득 약 212,254,320원으로 봐야 합니다.
감정가
212,000,000원
오피스텔 감정
최저가
103,880,000원
감정가 49%
실질취득
212,254,320원
낙찰가+인수액
인수
108,374,320원
임차보증금 미배당
울산지방법원 2025타경11768. 울산 남구 신정동 대상웰리움 405호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 일반적인 근저당 순위가 아니라 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권등기입니다. 임차인 김상관은 2021년 전입·점유, 확정일자를 갖춘 상태이며 보증금 210,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 103,880,000원까지 내려왔지만, 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 오세한 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 103,880,000원 |
| 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준 판단에서는 2023.10.17 압류 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 1번 임차권등기는 그 이전 임대차 관계를 바탕으로 한 대항력 있는 권리입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 수 있는 임차권 등기가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수 구조
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김상관 | 210,000,000원 | 有 | 有 | 매수인 인수 가능 |
⛔ 대항력 임차인 인수 보증금 210,000,000원 중 배당액 101,625,680원을 제외한 108,374,320원은 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 현재 회차 낙찰 시 실질취득은 103,880,000원 + 108,374,320원 = 212,254,320원입니다.
③ 회차별 실질취득 비교
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 103,880,000원 | 108,374,320원 | 212,254,320원 |
| 3회 유찰 | 72,716,000원 | 138,992,888원 | 211,708,888원 |
| 4회 유찰 | 50,901,200원 | 160,415,022원 | 211,316,222원 |
유찰될수록 낙찰가는 내려가지만 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 결과적으로 총 실질취득액은 약 2.11억~2.12억 수준으로 유지되며, 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
배당 분배 (현재 회차)
회차별 실질취득
인수 구조 때문에 유찰 후에도 실질취득액은 크게 줄지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 울산중앙초등학교 북서측 인근으로 아파트·근린생활시설·단독주택·빌라 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 일반 대중교통 이용은 대체로 편리한 편입니다.
- 용도. 오피스텔(주거용) 이용 중이며 철근콘크리트 구조 18층 건물 중 4층 405호입니다.
- 환금성. 일반상업지역 내 업무·주거 혼합지역으로 활용도는 있으나 임차보증금 인수 구조가 매수 수요를 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 주의. 1억 초반 최저가가 아니라 실질취득 약 2.12억 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 김상관 임차권등기와 보증금 210,000,000원 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
- 배당 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 가능성을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”이 아니다
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 남아 있기 때문에 매수인은 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가로 접근해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 약 2.12억이며, 추가 유찰에서도 약 2.11억 수준으로 유지됩니다. 권리분석상 가장 중요한 것은 임차보증금 인수이며, 가격 메리트는 실질취득 기준으로 다시 판단해야 합니다.