울산지방법원 2025타경11783. 울산광역시 남구 신정동 455-25의 단독주택 + 토지 물건입니다. 소유자는 안경환이며, 토지는 87.3㎡, 지목은 대, 일반상업지역·상업용으로 조사돼 있습니다. 가격만 보면 감정가 824,413,800원에서 282,774,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이지만, 권리분석의 중심은 할인율이 아니라 2022년 설정된 선순위 전세권입니다.
말소기준은 2022.09.16 주식회사 월성주택의 가압류 640,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.05.17 이순덕 명의 전세권 50,000,000원이 남아 있고, 권리 판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 이후 월성주택·차철관·울산신용보증재단·유정희의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11783 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 455-25 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 |
| 소유자 | 안경환 |
| 토지 | 87.3㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 824,413,800원 / 282,774,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 311,549,155원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
별도 임차인 내역은 없지만, 임차인 여부와 별개로 등기부상 전세권은 반드시 따로 봐야 합니다. 이순덕 전세권은 2022.05.17 설정, 전세금 50,000,000원, 범위는 상가용건물 1층 전부, 존속기간은 2022.07.01부터 2024.06.30까지입니다. 말소기준 가압류보다 앞서며 권리 판정은 매수인 인수입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰 자체가 시세 근거는 아니다
현재 최저매각가는 282,774,000원으로 감정가의 34.3% 회차입니다. 다만 이 물건은 실거래 비교값을 근거로 가격 적정성을 단정할 수 있는 구조가 아니므로, “3회 유찰 = 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 특히 매수인이 인수할 것으로 판정된 전세권 50,000,000원을 합친 332,774,000원을 실제 자금부담의 출발점으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 282,774,000원 | 833,083,991원 | 332,774,000원 |
| 4회 유찰 시 | 197,941,800원 | 916,728,540원 | 247,941,800원 |
| 5회 유찰 시 | 138,559,260원 | 975,279,725원 | 188,559,260원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 등기상 매수인 인수로 판정된 이순덕 전세권 50,000,000원을 더해 본 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,758,836원 |
| 2. 을구 12번 전세권 · 이순덕 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 월성주택 | 640,000,000원 | 228,015,164원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 차철관 | 25,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 울산신용보증재단 | 19,550,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 · 주식회사월성주택 | - | 0원 |
| 7. 갑구 12번 경매개시결정 · 강남새마을금고 | 311,549,155원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 유정희 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,111,099,155원, 배당액은 278,015,164원, 미배당은 833,083,991원입니다. 배당 계산에서는 이순덕 전세권에 50,000,000원 배당이 잡혀 있지만, 등기 권리 판정은 말소기준 이전·매수인 인수로 명시돼 있어 본 리포트의 실질취득 계산에서는 50,000,000원을 별도 인수액으로 보수적으로 반영했습니다.
④ 토지·이용상태 메모
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지. 면적 87.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 광대로한면입니다.
- 공시지가. 3,081,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 도시지역·일반상업지역에 포함되고 대로2류(폭 30m~35m)에 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서상 제시외 건물 ㉠은 목록 2 건물입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 이순덕 전세권 50,000,000원의 현재 존속·배당요구·매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최우선으로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 282,774,000원만 보지 말고 인수 전세권을 더한 332,774,000원을 자금부담 기준으로 보세요.
- 3회 유찰 착시 경계. 감정가 대비 34.3%까지 하락했지만 실거래 비교 근거 없이 “저렴하다”고 단정할 수 없습니다.
- 상가용 1층 범위 확인. 전세권 범위가 상가용건물 1층 전부로 기재돼 있으므로 실제 점유·사용관계 확인이 중요합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 매각범위 및 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 불충분. 현재 회차 미배당 채권이 833,083,991원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “유찰 3회보다 선순위 50,000,000원이 먼저다”
이 물건은 감정가 824,413,800원에서 최저가 282,774,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2022.05.17 이순덕 전세권 50,000,000원이 말소기준인 2022.09.16 가압류보다 앞서고, 권리 판정상 매수인 인수입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 부담은 332,774,000원으로 보는 것이 맞습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전세권은 별도의 확인 대상입니다. 실거래 비교 없이 3회 유찰만을 이유로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 가격 할인보다 인수권리 확인이 우선인 사건입니다.