울산지방법원 2025타경11849. 울산 중구 성안동 성안그린빌 비동 3층 301호, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 167,000,000원, 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 116,900,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려와 가격이 가벼워 보입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가 2건뿐이고, 단지 규모가 14세대에 그쳐 환금성은 대단지 아파트처럼 단순하게 보기는 어렵습니다.
권리의 기준점은 2015년 한화손해보험 근저당입니다. 이후 한국자산관리공사로 근저당권이 이전되었고, 한국자산관리공사가 임의경매를 신청한 구조입니다. 임차인 목록은 비어 있어 전세보증금 인수형 위험은 확인되지 않습니다. 다만 제공 메모에 국세·지방세 압류 4건과 당해세 가능성이 적혀 있어, 배당 순서와 실제 잔여는 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11849 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안동 860-3 성안그린빌 비동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(아파트) · 대상면적 80.49㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 한국주택금융공사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 83,843,734원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없지만, 배당 여력은 빡빡하다
임차인 목록은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 이 데이터상 확인되지 않습니다. 배당표 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 말소기준 전후로 근저당·압류·말소 이력이 많고, 현재 배당표에서는 매각가 116,900,000원 가정 시 총 채권 295,000,000원 중 114,463,400원만 배당되어 180,536,600원의 미배당이 발생합니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 표본이 작다
성안그린빌B의 동일 면적 80.49㎡ 최근 실거래는 2건입니다. 평균은 162,500,000원, 최저는 155,000,000원, 최고는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 80.49㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 80.49㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저가 116,900,000원은 실거래 평균의 71.9%입니다. 숫자만 보면 할인 폭은 분명합니다. 다만 14세대 소규모 단지, 2건뿐인 실거래 표본, 최근 매각 사례 없음, 낙찰률 데이터 0.0%라는 점을 함께 봐야 합니다. 싸 보이는 가격과 잘 팔리는 물건은 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 울산축산업협동조합 | 78,000,000원 | 23,463,400원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 한화손해보험주식회사 | 126,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 배당표 기준 총 채권 295,000,000원 중 114,463,400원 배당, 미배당 180,536,600원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성안체육공원 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 일반대중교통편은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건 중 3층 301호입니다.
- 설비. 위생급배수, 난방시설, 도시가스, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 39m 이하, 소로2류 접합, 공시지가 1,087,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 성안그린빌B는 총 14세대, 사용승인일 2002.07.05로 확인됩니다. 거래 표본이 적어 재매각 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본 한계. 최근 거래 2건 평균 162,500,000원만 보고 시세를 단정하지 마세요. 14세대 소규모 단지라 개별 상태와 수요가 중요합니다.
- 최저가 할인 착시. 현재 최저가 116,900,000원은 실거래 평균의 71.9%지만, 환금성이 낮으면 할인폭 일부가 유동성 리스크 보상일 수 있습니다.
- 압류·당해세 확인. notes에 국세·지방세 압류 4건과 당해세 가능성이 있습니다. 세금채권 배당 여부를 원본으로 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 소유자가 한국주택금융공사 수탁자로 표시되어 있고, 신탁원부 확인 필요 문구가 있습니다. 신탁 조항과 처분 권한을 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 장기 미납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “할인율은 좋지만, 대단지 안전형은 아니다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 신고가 없어 임차보증금 인수액 0원, 현재 최저가는 116,900,000원으로 실거래 평균 162,500,000원의 71.9% 수준입니다. 하지만 단지 규모가 14세대이고, 비교 실거래가 2건뿐이라 시장가격을 확신하기 어렵습니다. 여기에 국세·지방세 압류 주의 메모와 신탁원부 확인 이슈까지 겹칩니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로입니다.
