울산지방법원 2025타경11865. 울산 중구 반구동 소담팰리스 4층 403호, 전용 28.5654㎡의 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 102,000,000원이었지만 7회 유찰되어 최저매각가가 8,400,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 상당합니다. 그러나 이 물건은 일반적인 후순위 임차인 물건이 아닙니다. 임차인 이하연의 전입일은 2022년 3월 11일이고, 말소기준인 가압류는 2022년 10월 17일입니다. 임차인의 대항력이 먼저 성립하는 구조여서 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 낙찰자가 미배당액을 인수합니다.
현재 최저가에서는 매각대금 대부분이 임차인에게 우선배당되고도 보증금의 상당 부분이 남습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 실질취득금액과 최근 실거래가의 차이가 입찰 판단의 핵심입니다. 이 물건은 유찰이 반복되더라도 낙찰자의 총취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층 403호 도로명주소: 울산광역시 중구 화합로 379 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 28.5654㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 17층 중 4층 |
| 이용상태 | 공동주택(오피스텔) · 임차권등기상 주거용 |
| 사용승인일 | 2017.01.11 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 (2023.01.26. 잔여 지분 이전으로 전체 지분 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 8,400,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 임차보증금 | 이하연 · 85,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매수인 예상 인수 | 77,151,200원 (현재 최저가 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인
이 사건의 말소기준권리는 2022.10.17. 접수된 갑구 2번 주식회사대신저축은행 등 채권자의 지분 가압류입니다. 해당 가압류는 당시 주식회사아름다운사람들의 지분에 설정되었으며, 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 이후 강제경매개시결정 역시 소멸 대상입니다. 울산광역시 중구의 압류는 2025.05.23. 이미 말소되었습니다.
그러나 임차인의 주택임차권은 반드시 별도로 판단해야 합니다. 이하연은 말소기준 가압류보다 먼저 전입·점유를 시작했습니다. 임차권등기 자체는 2024.05.02. 이루어졌지만, 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 선순위 대항력이 없어지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서 역시 해당 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 이하연 403호 전부 · 주거 |
2022.03.11 2022.02.28 |
85,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 임대차계약일 | 2022.02.27 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.03.11 |
| 점유개시일 | 2022.03.11 |
| 확정일자 | 2022.02.28 |
| 임차권등기 | 2024.05.02 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.02 |
| 임차보증금 | 85,000,000원 |
| 현재 예상 배당 | 7,848,800원 |
| 현재 예상 인수 | 77,151,200원 |
이하연은 말소기준권리보다 앞선 전입·점유로 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 임차권등기된 보증금 전액이 배당되지 않으면 부족분이 매수인 부담으로 남습니다. 실제 임차인은 1명이며, 별도의 보증기관 승계신고를 중복 임차인으로 합산할 사항은 없습니다.
따라서 실질취득 부담은 8,400,000원 + 77,151,200원 = 85,551,200원입니다. 보증금 자체는 85,000,000원이며, 위 차이는 추정 집행비용을 반영한 결과입니다.
③ 시세 비교 — 840만원이 아니라 실질 8,555만원으로 비교해야 한다
소담팰리스 동일 면적(전용 약 28.57㎡)의 실거래입니다. 전체 거래 평균은 71,166,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 거래 평균 62,500,000원과 2026년 8월 최신 거래 59,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 (최신) | 28.57㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2026.04 | 28.57㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 28.57㎡ | 2 | 65,500,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 28.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.57㎡ | 2건 | 62,500,000원 |
| 전체 평균 | 28.57㎡ | 9건 | 71,166,666원 |
최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -15.1%입니다. 과거 거래에서는 7,000만원대 후반과 8,000만원 거래도 있었지만, 최근에는 5,900만원과 6,600만원에 거래되었습니다. 따라서 전체 평균 7,116만원만을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
현재 최저매각가는 최근 12개월 평균의 13.4%에 불과합니다. 하지만 이것은 보증금 인수를 제외한 수치입니다. 실제 비교 대상인 실질취득 85,551,200원은 최근 평균 62,500,000원뿐 아니라 최신 거래 59,000,000원보다도 높습니다. 최저가가 감정가 대비 크게 하락했다는 사실은 실질적인 가격 경쟁력을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 551,200원 |
| 1. 임차인 이하연 · 우선변제 | 85,000,000원 | 7,848,800원 |
| 2. 가압류 · 대신저축은행 등 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 6.6%를 반영한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다. 가압류 및 신청채권자의 채권액은 배당 시뮬레이션에 반영된 청구금액 기준입니다.
현재 최저가에서는 매각대금 8,400,000원 중 집행비용 551,200원을 제외한 7,848,800원이 임차인에게 배당됩니다. 가압류 채권자와 경매신청채권자에게 돌아가는 배당액은 0원이며, 소유자에게 남는 금액도 없습니다. 반면 임차인은 보증금에서 배당액을 제외한 77,151,200원을 매수인에게 인수시키는 구조입니다.
⑤ 추가 유찰 시뮬레이션 — 최저가만 낮아진다
임차인 보증금이 현재 낙찰가보다 크기 때문에 다음 회차에서 최저가가 낮아져도 그만큼 배당액이 감소하고 미배당 보증금은 증가합니다. 아래는 동일한 배당 조건을 적용한 회차별 예상치입니다.
| 구분 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 감정가 8.24% |
8,400,000원 | 77,151,200원 | 85,551,200원 |
| 8회 유찰 시 감정가 5.76% |
5,880,000원 | 79,625,840원 | 85,505,840원 |
| 9회 유찰 시 감정가 4.04% |
4,115,999원 | 81,358,089원 | 85,474,088원 |
최저매각가가 8,400,000원에서 5,880,000원, 다시 4,115,999원으로 낮아져도 실질취득금액은 약 8,500만원 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 줄어드는 만큼 보증금 미배당액이 늘어나기 때문입니다. 예상 총취득액에서 발생하는 소폭의 차이는 회차별 추정 집행비용에 따른 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 소재 학성초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다. 주변 가로망과 주차시설 역시 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 17층 중 4층입니다. 사용승인일은 2017.01.11이며 위생·급배수·소방·승강기·주차타워·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 용도 및 규모. 감정평가상 이용상태는 공동주택(오피스텔)이며, 소담팰리스는 216세대 규모입니다. 본 호실은 전용 28.5654㎡입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역으로 대로3류 및 소로2류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·학성초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 및 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 실거래는 59,000,000원과 66,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -15.1%입니다. 건물 경매물건의 평균 유찰도 6.8회로, 높은 감정가 대비 할인율을 환금성이 좋다는 근거로 볼 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 인수. 이하연의 보증금 85,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 77,151,200원입니다.
- 실질취득 기준으로 가격 비교. 840만원의 최저가가 아니라 예상 실질취득금액 85,551,200원을 기준으로 최근 12개월 평균 62,500,000원 및 최신 거래 59,000,000원과 비교해야 합니다.
- 명세서 원문 확인. 을구 1번 주택임차권등기의 대항력, 보증금 미배당 잔액의 인수 문구 및 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차인 현황. 임차권등기 후 실제 점유 상태, 보증금 반환 여부, 명도 가능 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 명도가 완료되었다고 단정할 수 없습니다.
- 배당액 변동. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등의 실제 적용에 따라 임차인 배당액과 낙찰자의 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시. 8회·9회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 약 8,500만원 수준입니다. 최저가만 더 낮아지는 것을 가격상 이익으로 판단해서는 안 됩니다.
- 하락 추세 및 환금성. 최근 거래가격이 과거 대비 -15.1% 하락한 점과 평균 유찰 6.8회를 함께 반영하여 매도 가능 가격 및 보유 부담을 검토해야 합니다.
- 관리비 및 현장 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 체납액, 주차타워 이용 조건, 호실 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 최신 경매기록 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 관계 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “840만원에 낙찰받아도 840만원짜리 물건이 아니다”
울산 소담팰리스 403호의 핵심은 유찰 횟수나 감정가 대비 할인 폭이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인과 보증금 인수 구조입니다.
현재 최저가 8,400,000원에 낙찰받더라도 추정 보증금 인수액이 77,151,200원이므로 실질취득 부담은 85,551,200원입니다. 추가 유찰 후에도 총부담은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 62,500,000원이고 최신 거래는 59,000,000원입니다. 최근 거래 추세 역시 -15.1%로 하락하고 있으며, 해당 건물의 평균 유찰 횟수도 6.8회입니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 최저가가 매우 낮음에도 실질취득액이 최근 시세를 웃도는 대항력 인수형 경매로 판단됩니다.
결론적으로 가격 하락만을 기다리는 방식으로는 인수 위험과 시세 역전 문제가 해소되지 않습니다. 임차인의 보증금 전액 변제 여부와 인수권리의 변동을 먼저 확인하고, 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득금액을 기준으로 검토해야 합니다.
