울산지방법원 2025타경11865. 울산 중구 반구동 소담팰리스 4층 403호, 전용 28.5654㎡의 공동주택(오피스텔)입니다. 감정가 102,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 17,143,000원, 감정가의 17% 수준까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
임차인 이하연은 2022.03.11. 전입과 점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.10.17. 가압류보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.28.이고 배당요구를 마쳐 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 16,434,426원만 배당됩니다. 보증금 85,000,000원 중 남는 68,565,574원은 낙찰자가 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 4층 403호 · 도로명 울산광역시 중구 화합로 379 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(공동주택·오피스텔) · 전용 28.5654㎡ · 철근콘크리트구조 17층 건 중 4층 |
| 사용승인 | 2017.01.11. |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 17,143,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 85,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2022.10.17. 접수된 주식회사대신저축은행의 가압류입니다. 가압류와 이후 강제경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 이하연의 전입·점유는 2022.03.11.로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 주택임차권등기 자체가 말소되더라도 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이하연 주거·임차권등기 | 제4층 제403호 28.5654㎡ 전부 | 전입·점유 2022.03.11. 확정일자 2022.02.28. 배당요구 2024.05.02. | 85,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 85,000,000원이며, 전입일과 점유개시일이 모두 2022.03.11., 확정일자는 2022.02.28.입니다. 배당요구도 마쳤지만 현재 최저매각가가 보증금보다 현저히 낮아 전액 회수는 불가능합니다.
③ 최저가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에 고정
현재 회차에서는 매각대금 17,143,000원 중 집행비용 708,574원이 먼저 빠지고, 임차인에게 16,434,426원이 배당됩니다. 남은 보증금 68,565,574원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득액은 85,708,574원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·감정가 17% | 17,143,000원 | 68,565,574원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 12,000,100원 | 73,615,902원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 감정가 8% | 8,400,070원 | 77,151,131원 | 0원 |
④ 시세 비교 — 비교 기준은 17,143,000원이 아니라 85,708,574원
소담팰리스 동일 면적 28.57㎡의 실거래는 8건이며 전체 평균은 72,687,500원입니다. 그러나 과거 79,000,000원·80,000,000원 거래가 포함돼 있으므로, 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 65,750,000원과 최신 거래 66,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 28.57㎡ | 3 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 28.57㎡ | 2 | 65,500,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.11 | 28.57㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2023.04 | 28.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.05 | 28.57㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2022.01 | 28.57㎡ | 4 | 72,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.57㎡ | 2건 | 65,750,000원 |
최저가 17,143,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 26.1%에 불과하지만, 이는 선순위 임차보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 실질취득액 85,708,574원은 최근 12개월 평균 65,750,000원, 최신 거래 66,000,000원은 물론 기존 실거래 최고 80,000,000원보다도 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 17,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,574원 |
| 1. 임차인 이하연 보증금 | 85,000,000원 | 16,434,426원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 배당 후 남는 보증금 68,565,574원은 매수인 인수입니다. 가압류와 신청채권자 청구액 합계 585,000,000원은 현재 회차에서 배당되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학성초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택·다세대주택으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 4층 403호이며, 사용승인일은 2017.01.11.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·주차타워·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 216세대이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -12.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담으로 판단. 응찰가에 매수인 인수액 68,565,574원을 반드시 더해 비교해야 합니다.
- 임차인 배당액 확인. 실제 배당표에서 이하연의 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 함께 달라집니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 최저가가 내려가도 인수액이 증가하므로 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 72,687,500원보다 최근 12개월 평균 65,750,000원과 최신 거래 66,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최종 배당관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 17,143,000원”은 절반의 숫자다
이 사건은 5회 유찰로 감정가 102,000,000원이 17,143,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 이하연은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유해 대항력을 갖고 있으며, 현재 회차에서 미배당되는 68,565,574원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득액은 85,708,574원입니다.
최근 12개월 평균은 65,750,000원, 최신 거래는 66,000,000원이고 가격 추세는 -12.3%입니다. 실질취득액은 최근 시세뿐 아니라 기존 실거래 최고 80,000,000원도 넘어섭니다. 추가 유찰이 발생해도 낮아진 매각가만큼 임차보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 결론은 분명합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다.
