울산지방법원 2025타경11871. 울산 남구 삼산동 1602-4 소재 부동산으로, 토지는 552.7㎡의 대지이며 토지이용상황은 상업용입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층으로, 지하층은 주차장, 1~5층은 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 김주영이고, 2022.06.08 소유권을 취득한 날 중소벤처기업진흥공단 근저당과 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다.
권리의 핵심은 단순합니다. 을구 13번 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 중소기업은행 근저당 580,800,000원과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기상 인수 0원과 현장 점유·임대 리스크가 같다는 뜻은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 사용관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11871 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1602-4 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 지하층 주차장 · 1~5층 근린생활시설 |
| 토지 | 552.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층 · 지상 5층 |
| 소유자 | 김주영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,097,745,944원 / 1,514,539,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 2회 / 2026.08.04 |
| 청구액 | 827,822,527원 |
| 말소기준 | 2022.06.08 중소벤처기업진흥공단 근저당 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
1997년·1998년 전세권, 2003년·2006년 근저당, 2005년 울산광역시 전세권, 2016년 한국금융안전주식회사 전세권 등 과거 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.06.08 중소벤처기업진흥공단 근저당입니다. 그 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로는 부족하다
감정가는 3,097,745,944원, 현재 최저매각가는 1,514,539,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,060,177,299원, 4회 유찰 시 742,124,109원입니다.
하지만 이 사건에는 동일 용도 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 상업용 토지와 지하 1층·지상 5층 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실, 건물 상태, 접근성, 토지 가치가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,514,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,545,390원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,400,000,000원 | 1,496,993,610원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 580,800,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 장유진 | 13,433,333원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서정원 | 22,495,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 790,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 울산광역시 버스운송사업조합 | 808,537,485원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 구영풍경채아파트입주자대표회의 | 2,468,400원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사경남은행 | 408,804,729원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 13,843,045원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,869,745원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사 글루온아이앤에스 | 17,556,000원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 남울산새마을금고 | 30,817,900원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 중소기업은행 | 30,855,581원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 중소기업은행 | 801,462,000원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 30,621,502원 | 0원 |
| 18. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 10,285,820원 | 0원 |
| 19. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,600,305원 | 0원 |
| 20. 가압류 · 기술보증기금 | 296,862,732원 | 0원 |
| 21. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 22. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 23. 가압류 · 장동원 | 85,786,034원 | 0원 |
| 24. 가압류 · 박혜미 | 28,260,202원 | 0원 |
| 25. 경매개시결정 · 중소벤처기업진흥공단 | 827,822,527원 | 0원 |
| 26. 가압류 · 이효준 | 12,675,773원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 7,276,858,113원, 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 1,496,993,610원, 미배당은 5,779,864,503원입니다. 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이며, 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 세금·점유·시설 리스크
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 6건 기재돼 있습니다. 당해세에 해당하면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 근린생활시설은 실제 점유자와 사업자등록, 보증금·차임 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 승강기. 승강기가 설비돼 있으나 감정평가 당시 운행정지상태로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 수목 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 남구 삼산동 소재 울산시외버스터미널 남동측 인근으로, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(삼산지구)이며 소로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지형상. 평지·가로장방·소로각지, 지목은 대이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 1,626,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역에 포함되고 자연재해위험개선지구에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 층별 실제 사용자, 사업자등록, 임대차계약 존재 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 배당표와 실제 부담을 검증할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가라고 판단하지 말고 토지·건물의 실제 거래가와 임대수익을 별도로 검토해야 합니다.
- 승강기 상태. 운행정지상태의 원인과 수리·교체 비용, 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 수목 등의 포함 범위를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구·세금 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “안전한 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준 이후 다수의 근저당·가압류·압류가 얽혀 있지만, 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 3,097,745,944원에서 2회 유찰돼 1,514,539,000원까지 내려왔습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없고, 임대관계 미상·세금 압류 6건·승강기 운행정지상태까지 확인해야 합니다. 권리 자체는 정리되지만, 현장과 가격 검증 난도는 낮지 않습니다. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부가 아니라 현재 1,514,539,000원이 실제 토지·건물 가치와 임대수익에 비해 충분히 낮은지를 독립적으로 검증하는 데 있습니다.
