수원지방법원 2024타경96771. 경기도 화성시 새솔동 엘-타워 1동 1층 111호, 공부상 일반음식점으로 표시된 근린시설입니다. 감정가가 504,000,000원인데 5회 유찰을 거치면서 최저매각가는 84,707,000원까지 내려왔습니다. 감정가와 비교하면 상당히 낮은 금액입니다. 하지만 이 물건은 아파트가 아닌 상업용 근린시설입니다. 감정가 대비 할인율만으로 실제 거래가격이나 임대수익을 판단할 수 없으며, 낮은 최저가가 곧 안전한 투자수익을 의미하지도 않습니다.
등기 흐름은 2021년 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 설정을 중심으로 정리됩니다. 이후 오정미의 근저당권과 신용보증기금의 가압류 등이 이어졌고, 종전 경매절차는 취하된 뒤 현재 사건이 다시 개시됐습니다. 일반적인 등기상 권리 소멸 구조만 보면 비교적 분명하지만, 토지에 별도등기가 존재한다는 매각물건명세서 비고가 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 19-30, 1동 1층 111호 (새솔동, 엘-타워) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 공부상 일반음식점 |
| 건물규모 / 위치 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 9층 중 1층 111호 |
| 사용승인일 | 2020.04.13 |
| 현황 이용상태 | 출입문에 'BLACK + RED' 표시 · 실제 영업 및 임대관계 확인 필요 |
| 소유자 | 김정호(지분 2분의 1), 안세호(지분 2분의 1) · 2023.03.30 상속 |
| 과거 매매내역 | 2021.07.02 매매 · 김성욱 · 거래가액 477,000,000원 |
| 감정가 | 504,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,707,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 16.81%) |
| 신청채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 경매 청구액 | 347,274,291원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 토지 관련 비고 | 토지에 관하여 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 토지가 변수
말소기준권리는 2021.07.23 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 경매 신청채권자도 같은 금융기관입니다. 그 뒤 설정된 오정미 근저당권(130,000,000원), 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 가압류 및 현재 경매개시결정등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2023년 시작된 종전 임의경매는 2024.10.31 취하됐고, 현재 사건인 2024타경96771의 경매개시결정은 2024.11.18에 이뤄졌습니다. 종전 경매개시결정과 오정미 근저당권에 관한 가처분은 등기부상 말소된 이력이 있습니다. 갑구 8번 가압류 또한 말소 표시가 있으므로, 그 경정사항인 8-1번을 별개의 새로운 가압류로 중복 계산해서는 안 됩니다. 다만 경정등기의 구체적 효력과 최종 등기 상태는 원본 대조가 필요합니다.
② 점유·임대관계 — 공실로 단정하면 안 된다
감정평가상 111호는 공부상 일반음식점이고, 현황 출입문에는 BLACK + RED라는 표시가 있습니다. 그러나 영업 중인지, 소유자가 직접 사용 중인지, 임차인이 점유 중인지는 확정되지 않았습니다. 감정요항표에도 “임대관계 미상임”이라고 기재돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없으나, 이를 실제 임차인이 전혀 없다는 뜻으로 해석할 수 없습니다. 특히 근린시설은 실제 점유자의 사업자등록, 점유 개시 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 등에 따라 권리분석 결과가 달라질 수 있습니다.
입찰 전 현장 점유자 확인과 함께 현황조사서·매각물건명세서·상가건물 임대차 현황 및 관련 원본 자료를 대조해야 합니다. 공실이 확인되지 않은 상태에서 명도비가 없다고 예상하거나 임대수익을 산정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%가 실제 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 504,000,000원이고 현재 최저매각가는 84,707,000원입니다. 감정가 대비 가격 비율은 16.81%입니다. 금액 차이가 크지만, 이것은 감정평가액과 경매 최저매각가의 비교일 뿐, 실제 매매시장 시세와의 비교는 아닙니다.
상업용 근린시설의 적정가격은 개별 점포의 층·동선·가시성·임차조건·공실 상태·관리비 부담·주변 상권에 따라 크게 달라집니다. 감정가 대비 할인폭만 보고 실제 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 5회 유찰이라는 결과는 가격 이외의 권리·이용·환금성 문제가 있는지 점검해야 할 신호입니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 84,707,000원 | 16.81% | 707,217,726원 |
| 6회 유찰 시 | 59,294,899원 | 11.76% | 732,172,409원 |
| 7회 유찰 시 | 41,506,429원 | 8.24% | 749,640,687원 |
6회·7회 유찰 시 금액은 조건부 시나리오이며 확정된 매각가격이나 매각기일이 아닙니다. 예상 미배당은 채권자 측의 배당 부족액으로, 매수인이 인수하는 금액과 구별됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,707,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,924,726원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 360,000,000원 | 82,782,274원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 오정미 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8-1번 가압류 경정 · 안상태 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 1,924,726원을 제외한 82,782,274원이 선순위 근저당권자인 수원화성오산축산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 오정미 근저당권과 신용보증기금 가압류에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
배당 계산에 반영된 채권총액은 790,000,000원, 예상 배당액은 82,782,274원으로, 707,217,726원의 미배당이 발생합니다. 다만 미배당 채무가 발생한다는 사실만으로 그 금액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 배당 추정입니다. 실제 채권원리금, 집행비용, 조세채권, 최우선변제, 배당요구 및 권리관계에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 갑구 8번 가압류의 말소와 8-1번 경정등기 관계도 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 화성시 새솔동 행정복지센터 북측 인근에 있는 엘-타워 1층 근린시설입니다. 주변에는 상업용 건물, 대단위 아파트단지, 단독주택, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 편의도는 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 15~20m 내외의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다. 토지는 중로각지에 위치합니다.
- 건물. 2020.04.13 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 화강석 외벽 마감 및 알루미늄샤시 창호가 적용돼 있습니다. 승강기와 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 출입문에는 BLACK + RED가 표시돼 있습니다. 실제 영업 여부와 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 성장관리권역 등으로 표시돼 있습니다. 전체 토지면적은 1,186.4㎡이고 공시지가는 2,897,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 개별 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 상가의 환금성은 실수요·임차수요·공실률·상권 활성도에 크게 영향을 받습니다. 이미 5회 유찰된 만큼 향후 재매각 가능성과 예상 임대수익을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 원본 확인. 매각물건명세서 비고에 명시된 별도등기의 구체적 내용과 말소·인수 여부, 대지권과의 관계를 먼저 확인해야 합니다. 이 항목이 가장 중요한 입찰 전제조건입니다.
- 상가 점유관계 조사. 현재 점포를 누가 사용하고 있는지, 임대차가 있다면 사업자등록·점유 개시일·보증금·확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 현재 최저가 84,707,000원에 확인된 인수액과 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용을 반영해야 합니다. 산출상 인수 0원은 최종 확정치가 아닙니다.
- 등기부 경정·말소 확인. 갑구 8번 가압류와 8-1번 경정, 기존 경매의 취하 및 현재 경매개시결정의 관계를 최종 등기사항전부증명서와 대조해야 합니다.
- 실거래·임대시세 검증. 동일 건물 및 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격과 임대조건을 확인해 감정가 504,000,000원 및 현재 최저가 84,707,000원의 시장 적정성을 판단해야 합니다.
- 상가 운영비 확인. 공용관리비 미납 여부, 관리단 운영 현황, 임대 가능 상태, 내부 시설 및 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 5회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 예상 최저가는 59,294,899원 또는 41,506,429원으로 계산돼 있습니다. 다만 가격 하락만을 이유로 입찰 여부를 결정해서는 안 됩니다.
- 원본 및 매각조건 최종 대조. 매각기일 2026.11.04 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각조건 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 가격보다 권리 확인이 먼저
이 사건의 가장 큰 특징은 504,000,000원으로 감정된 1층 근린시설이 5회 유찰돼 84,707,000원까지 내려왔다는 점입니다. 가격만 보면 관심을 끌 만하지만, 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 취득비용·권리 인수 여부·시장가치입니다.
말소기준권리와 후순위 담보권의 소멸구조는 비교적 명확합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 토지에 별도등기가 있다는 사실과 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 분석을 완료하기 전에 반드시 해소해야 할 위험입니다. 실제 점유자와 토지 권리 상태에 따라 낙찰 후 비용이나 이용 가능성이 달라질 수 있습니다.
또한 실제 비교거래와 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로 현재 최저가가 시장가치보다 낮다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 등기상 일반 권리관계는 비교적 단순하지만, 투자 적합성과 가격 메리트는 아직 확인되지 않은 물건으로 판단합니다.
맺으며 — “84,707,000원이라는 숫자보다 토지 별도등기가 중요하다”
5회 유찰이라는 결과는 분명 눈에 띕니다. 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 가격표만 보면 큰 할인처럼 느껴질 수 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 무엇을 정확히 취득하고 어떤 권리를 떠안게 되느냐입니다.
배당표상 인수 0원이라는 결과는 긍정적이지만, 토지 별도등기와 임대관계 미상이라는 두 가지 문제가 남아 있습니다. 여기에 근린시설 특유의 공실·임대수요·환금성까지 고려하면, 단순한 감정가 대비 할인율만으로 매력적인 물건이라는 결론을 내리기 어렵습니다.
결론은 '가격 주목, 입찰 판단 보류'입니다. 토지 별도등기와 실제 점유관계를 해소하고, 현장 상태 및 인근 실거래·임대시세로 적정가치를 확인한 후에야 응찰 상한을 정할 수 있습니다. 이 절차가 끝나지 않았다면 최저가가 추가로 내려가더라도 권리 위험은 그대로 남을 수 있습니다.
