수원지방법원 2024타경96771. 화성시 새솔동 엘-타워 1동 1층 111호로, 공부상 용도는 일반음식점인 근린시설입니다. 2021년 김성욱이 거래가 477,000,000원에 취득하면서 수원화성오산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 오정미 근저당권과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
현재 소유자는 2023년 상속을 원인으로 각 2분의 1 지분을 취득한 김정호·안세호입니다. 신청채권자는 수원화성오산축산업협동조합이며 청구액은 347,274,291원입니다. 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 판단축은 단순한 할인율이 아닙니다. 토지 별도등기의 구체적 내용과 실제 점유·임대관계가 먼저 확인돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96771 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 꽃내음1길 19-30, 1동 1층111호 (새솔동, 엘-타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 공부상 일반음식점 · 현황 출입문상 “BLACK + RED” 표시 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층~지상 9층 중 1층 111호 · 사용승인일 2020.04.13. |
| 소유자 | 김정호 2분의 1 · 안세호 2분의 1 (2023.03.30. 상속, 2023.08.25. 등기) |
| 종전 거래 | 김성욱 · 2021.07.02. 매매 · 거래가액 477,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 246,960,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 347,274,291원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 건물 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2021.07.23. 을구 1번 근저당권입니다. 그 이후의 오정미 근저당권, 국민건강보험공단 압류, 신용보증기금 및 안상태 외 가압류, 경매개시결정은 건물 등기상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.10.17. 개시된 선행 임의경매는 2024.10.31. 취하됐고, 2024.11.18. 이 사건 경매가 다시 개시됐습니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’
확인된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 점유자, 영업자, 임대차보증금, 사업자등록일, 점유개시일과 확정일자 여부를 확인하지 않은 상태에서 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 246,960,000원으로 감정가 504,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이므로 실제 임대수익, 공실 상태, 영업 가능성 및 상권 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 246,960,000원 | 242,702,560원 | 547,297,440원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 172,872,000원 | 169,651,792원 | 620,348,208원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 121,010,399원 | 118,516,253원 | 671,483,747원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 건물 등기상 후순위 권리가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이 계산은 토지 별도등기의 구체적 내용을 반영한 확정판단이 아니므로, 낮아진 매각가와 권리안전성을 동일시해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,257,440원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 360,000,000원 | 242,702,560원 |
| 2. 근저당 · 오정미 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 | 미상 | 0원 |
| 5. 갑구 8-1번 가압류 경정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액이 확인된 채권 합계는 790,000,000원이고, 예상 배당액은 242,702,560원, 전체 미배당액은 547,297,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 산출액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 새솔동 행정복지센터 북측 인근으로, 상업용 건물·대단위 아파트단지·단독주택·공원 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 편의도는 대체로 보통입니다.
- 가시성·도로. 동측 및 남측으로 폭 약 15m~20m의 포장도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·송산그린시티 지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 건부지입니다. 토지면적은 1,186.4㎡, 공시지가는 ㎡당 2,897,000원입니다.
- 건물 상태. 2020.04.13. 사용승인된 철근콘크리트 건물로 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 근린시설이라는 장점은 있으나, 임대관계가 미상이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 주거용 물건보다 임대수익과 상권 수요를 중심으로 환금성을 별도 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원문 확인. “토지에 관하여 별도등기 있음”의 설정일·권리 종류·권리자·말소 여부를 반드시 대조하세요.
- 점유·임차 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 영업자, 보증금, 점유개시일, 사업자등록 및 확정일자 여부를 확인하세요.
- 현황 용도 확인. 공부상 일반음식점과 출입문상 BLACK + RED 표시의 실제 이용상태가 일치하는지 현장을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 근린시설의 최근 거래와 임대료·공실률을 별도로 조사하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능액은 배당 산출에 반영되지 않았으므로 관계기관과 관리주체에 확인하세요.
- 절차 상태 확인. 매각기일 결과와 변경·연기 여부, 최신 매각물건명세서와 등기사항을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “소멸형 권리”와 “안전한 입찰”은 다르다
건물 등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.23. 축협 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 산출상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건에는 토지 별도등기가 있고, 실제 임대·점유관계도 확인되지 않았습니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가의 49%라는 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것도 위험합니다. 결론은 건물 권리는 소멸형이지만, 토지 등기와 점유를 확인해야 비로소 입찰 가능 여부를 판단할 수 있는 조건부 물건입니다.