울산지방법원 2025타경11894. 양산시 평산동 새진흥아파트 103동 10층 1001호입니다. 감정 이용상태는 아파트로 이용중이고, 감정가는 71,000,000원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 49,700,000원입니다. 2012년 엄두남 소유 당시 한국주택금융공사가 채권최고액 384,000,000원 근저당을 잡았고, 2025.05.30 상속으로 정미숙·정정희·정종희·정현숙이 각 4분의 1씩 공유자가 된 뒤, 2025.06.24 그 근저당 실행을 위한 임의경매가 개시된 구조입니다.
권리만 보면 임차인 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 제공 데이터의 임차인 목록은 없고, 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인”보다 가격의 적정성입니다. 특히 2026년 실거래가 4,500만원과 5,500만원으로 제시되어 있어, 현재 최저가 4,970만원은 최신 거래 흐름 안에 들어와 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 391 새진흥아파트 103동 10층1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 66.58㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 정미숙, 정정희, 정종희, 정현숙 (각 4분의 1 공유) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 79,448,672원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당
말소기준권리는 2012.01.31 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고, 채무자는 엄두남입니다. 그 뒤 2025.06.24 임의경매개시결정이 들어왔으므로, 배당표 기준으로 매수인이 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 싸지만, 최신 거래만 보면 보수적으로
같은 단지로 제시된 새진흥5, 대상면적 66.58㎡의 실거래 12건입니다. 평균은 66,541,666원, 최저는 40,000,000원, 최고는 97,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 66.58㎡ | 13 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 66.58㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.08 | 66.58㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2025.03 | 66.58㎡ | 2 | 48,500,000원 |
| 2025.02 | 66.58㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 2024.06 | 66.58㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 2024.03 | 66.58㎡ | 15 | 76,000,000원 |
| 2024.01 | 66.58㎡ | 5 | 71,000,000원 |
| 2023.10 | 66.58㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 2023.10 | 66.58㎡ | 11 | 97,000,000원 |
| 2023.08 | 66.58㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.08 | 66.58㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 평균 | 66.58㎡ | 12건 | 66,541,666원 |
현재 최저가 49,700,000원은 12건 평균의 74.7%입니다. 그러나 최신 2026년 3월 거래만 보면 45,000,000원과 55,000,000원 사이입니다. 즉 “12건 평균 대비 할인”은 맞지만, 최신 거래 기준으로는 확실한 저가 매수라고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,294,600원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 384,000,000원 | 48,405,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 49,700,000원 가정 시 한국주택금융공사 채권최고액 384,000,000원 중 48,405,400원만 배당되고, 미배당은 335,594,600원입니다. 이 미배당은 배당표상 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 49,700,000원 | 48,405,400원 | 335,594,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 34,790,000원 | 33,763,780원 | 350,236,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 24,353,000원 | 23,514,646원 | 360,485,354원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 “천성초등학교” 북측 인근에 위치합니다. 인근은 아파트단지, 다가구주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1001호이며, 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대표필지 평산동 391번지는 제3종일반주거지역이고, 소로1류 저촉, 중로1류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 내용이 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 대지권 대상 토지가 최초 16,886㎡에서 391번지 16,844㎡ 및 391-1번지 42㎡로 분필되어 토지대장상 2필지에 소유권·대지권이 등재되어 있다고 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 이 사건은 임차인 인수형이 아니므로 실질취득은 현재 최저가 49,700,000원 + 인수 0원입니다.
- 최신 실거래 기준. 2026년 3월 거래가 45,000,000원·55,000,000원으로 제시되어 있습니다. 4,970만원은 이 범위 안이므로 무리한 초과입찰은 피해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2012.01.31 금지사항등기 문구는 원본 등기부·매각물건명세서에서 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. tenants 데이터는 0명이지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 난도는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부·대지권 확인. 감정요항에 분필 및 대지권 관련 공부 차이가 기재되어 있으므로 등기부·토지대장·집합건축물대장 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 낮은 난도, 가격은 최신 거래 기준”
이 물건은 임차인 목록이 없고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준은 2012년 한국주택금융공사 근저당으로 분명하고, 권리분석 난도는 낮습니다. 다만 현재 최저가 4,970만원을 12건 평균 6,654만원과만 비교하면 싸 보이지만, 2026년 3월 실거래 4,500만원·5,500만원과 비교하면 이미 최신 거래 범위 안입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 상한 필요입니다.
