7,395,000원
울산지방법원 2025타경11903. 울산 중구 학산동 코코타운 지하1층 124호로 표시된 근린시설입니다. 감정평가상 기호(1~6)는 모두 건축물대장상 판매시설이고, 매각물건명세서에는 6개호 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 각 호별 경계벽체는 없으며, 해당 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치한 상태입니다. 따라서 표시상 124호 하나만 보는 것이 아니라 일괄매각 범위와 현황 경계를 함께 확인해야 합니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 현재 소유자는 현성현이고, 2020년 11월 12일 중구(울산광역시) 압류가 말소기준권리로 계산돼 있습니다. 이후 2025년 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 2025타경11903 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인에게 인수되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11903 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층 124호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 판매시설 |
| 소유자 | 현성현 |
| 감정가 / 최저가 | 30,800,000원 / 7,395,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 최저가 감정가의 24.01% |
| 청구액 | 28,897,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 핵심 | 6개호 일괄매각 · 각 호별 경계벽체 없음 · 전체 호실 판넬 벽체 및 출입문 설치 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 기준권리는 압류
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 2020.11.12. 중구(울산광역시) 압류가 말소기준권리이며, 그 뒤의 엠메이드대부 유한회사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전의 다수 가압류·압류·근저당 등은 과거 경매와 말소를 통해 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격과 시세 — 76% 할인처럼 보여도 직접 비교는 곤란
감정가 30,800,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 7,395,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건은 지하1층 판매시설이고 6개호 일괄매각 조건이 붙어 있습니다.
코코타운 실거래 자료에는 최근 12개월 거래가 1건 있으며, 2026.03 거래금액은 132,000,000원입니다. 다만 분석 대상 면적은 6.24㎡인 반면, 최신 거래 면적은 61.92㎡로 서로 일치하지 않습니다. 제시된 전체 거래도 49.41㎡~61.92㎡ 범위여서 이 실거래를 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 최저가 7,395,000원이 최근 12개월 평균 132,000,000원의 5.6%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 61.92㎡ | 7 | 132,000,000원 |
| 2025.03 | 61.2㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 61.92㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 49.41㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 61.92㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 61.2㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 51.12㎡ | 13 | 137,000,000원 |
| 2021.12 | 61.92㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 58.86㎡ | 6 | 132,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 7,395,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 533,110원 |
| 2. 갑구 26번 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 28,498,270원 | 6,861,890원 |
| 3. 갑구 27번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 7,395,000원 가정 시 집행비용 533,110원, 엠메이드대부 유한회사 가압류에 6,861,890원 배당으로 계산되며 해당 채권의 미배당액은 21,636,380원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 7,395,000원 | 6,861,890원 | 21,636,380원 |
| 5회 유찰 시 | 5,176,500원 | 4,683,323원 | 23,814,947원 |
| 6회 유찰 시 | 3,623,550원 | 3,158,326원 | 25,339,944원 |
④ 현황·환금성 — 이 물건의 핵심 리스크
- 지하1층 판매시설. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하3층·지상13층 건물의 지하1층에 위치합니다.
- 6개호 일괄매각. 124호~129호는 모두 건축물대장상 판매시설이며 일괄매각 조건입니다.
- 경계 상태. 각 호별 경계벽체가 없고, 전체 호실은 판넬 벽체를 세워 출입문을 설치한 상태입니다.
- 장기 미영업. 지하1층 전체가 장기간 영업을 하지 않는 상태로 조사됐습니다.
- 설비 확인. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 및 에스컬레이터가 설치돼 있으나 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 입지. 함월초등학교 남서측 인근이며 노변 근린생활시설, 공동주택, 재래시장 및 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측·남측 약 6.5m 도로, 동측 구역전시장 일부로 이용되는 약 15m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 1,706,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 124호만이 아니라 6개호 전체가 매각 대상이라는 점을 매각물건명세서와 현황에서 재확인하세요.
- 호실 경계 확인. 각 호별 경계벽체가 없고 판넬 벽체가 설치된 상태이므로 실제 점유·출입·사용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 작동 점검. 장기간 영업을 하지 않아 위생·급배수·승강기·소화전·에스컬레이터의 작동 여부를 확인하세요.
- 실거래 직접 적용 금지. 제시된 최근 거래는 49.41㎡~61.92㎡이고 분석 대상 면적은 6.24㎡라 직접 비교가 어렵습니다.
- 환금성 검증. 4회 유찰과 지하 판매시설 특성을 감안해 재매각 가능한 가격과 실제 임대·영업 수요를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 말소기준권리가 압류이므로 해당 체납액과 배당순위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원이며, 2020년 압류 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 본건은 지하1층 판매시설, 6개호 일괄매각, 경계벽체 없음, 장기 미영업이라는 사용·환금성 문제를 동시에 갖고 있고 이미 4회 유찰됐습니다.
현재 최저가는 7,395,000원으로 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 제시된 132,000,000원 실거래는 면적이 달라 본건 시세의 근거로 사용할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격이 싸다는 검증은 아직 끝나지 않았다”입니다. 현장 경계·일괄매각 범위·설비·실사용 가능성과 지하 판매시설의 실제 수요를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 핵심입니다.
