울산지방법원 2025타경11903. 울산 중구 학산동 ‘코코타운’ 지하1층의 판매시설(근린생활시설)입니다. 지하1층 124호를 표시로 하되, 실제로는 124~129호 6개 호를 함께 파는 일괄매각입니다. 권리만 떼어 보면 단순합니다. 현 소유자 현성현 씨가 2008년 임의경매 매각으로 이 물건을 취득한 뒤, 세금 압류와 대부업체(엠메이드대부)의 가압류가 붙었고, 그 가압류가 강제경매로 이어진 구조입니다. 소유자 취득 이후 등기부에 붙은 권리(2020년 압류, 2025년 가압류·강제경매)는 매각으로 모두 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 하나도 없습니다.
그래서 시선을 옮겨야 할 곳은 물건 그 자체입니다. 지하1층 판매시설이 장기 공실이고, 6개 호가 경계벽 없이 판넬로만 나뉘어 있어 독립 점포로서의 기능이 약합니다. 여기에 비교할 시세가 없다는 점이 겹칩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11903 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학산동 75-1 코코타운 지하1층 124호 (일괄 124~129호) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린생활·판매시설) · 지하1층 · 전용 6.24㎡ · 6개호 일괄매각 |
| 소유자 | 현성현 (2008.04.18. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 30,800,000원 / 15,092,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부 유한회사 / 28,897,632원 (강제경매) |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 떠안을 게 없다
임차인 조사 내역 없음 · 지하1층 전체 장기 공실. 감정평가서에도 “지하1층 전체가 장기간 영업을 하지 않는 상태”로 기재돼 있어 대항력 임차인 이슈는 없습니다. 현 소유자 현성현 씨가 2008년 매각으로 취득한 뒤 붙은 등기 — 최선순위 압류(2020.11.12. 울산 중구)를 기준으로 이후의 가압류(엠메이드대부)와 강제경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 낙찰자 인수액은 0원입니다.
② 시세 — ‘싸 보이지만’ 비교할 값이 없다
이 물건의 가격을 판단하기 어려운 이유는 비교 대상이 없기 때문입니다. 같은 건물(코코타운, 72세대·1994년 준공)에서 확인되는 실거래는 모두 상층부 주거(전용 49~62㎡, 9,500만~1억 6,000만원)로, 지하1층 판매시설 6.24㎡와는 용도·규모가 전혀 다릅니다. 즉 최저가 1,509만원을 두고 ‘싸다’고 말하려면 비교할 지하상가 시세가 있어야 하는데, 그 표본이 없습니다.
오히려 시장 신호는 부정적입니다 — 이 건물에서 경매로 나온 물건들은 평균 2.0회 유찰됐고 최근 낙찰 사례가 없습니다. 본건 역시 이미 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
③ 예상배당 (매각가 15,092,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정, 약 4.5%) | — | 671,656원 |
| 1. 신청채권자 · 엠메이드대부 유한회사 | 28,897,632원 | 14,420,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 1,509만원은 집행비용을 뺀 뒤 신청채권자에게 돌아가지만, 청구액 2,889만원의 절반가량(미회수 약 14,477,288원)만 회수됩니다. 지방세 압류에 따른 당해세가 있으면 0순위로 우선 차감돼 신청채권자 배당은 더 줄어듭니다. 소유자 교부·매수인 인수는 어느 회차에서도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함월초등학교 남서측 인근, 구역전시장(재래시장)과 노변 근린생활시설·공동주택이 혼재한 상권입니다. 일반상업지역(공시지가 1,706,000원/㎡)이나, 본건은 지하1층 소재입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하3층·지상13층 건물의 지하1층 124~129호. 승강기·소화전· 에스컬레이터 등이 있으나 지하1층 전체가 장기간 미영업이라 설비 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 구조. 6개 호가 경계벽체 없이 판넬로 구획되고 출입문만 세워진 형태로, 각 호를 독립 점포로 쓰기 어려운 구조입니다(매각물건명세서 비고).
- 규제. 상대보호구역(함월초)·소로3류 저촉 등 사항이 있으나 공부와의 차이·위반건축물은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 지하·판매시설·장기 공실·일괄 6개호·소액이라 매수층이 매우 제한적입니다. 단지 경매 낙찰 사례가 없다는 점이 재매각 난도를 방증합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘싸 보이는 함정’ 경계. 절대금액이 작다고 저평가는 아닙니다. 비교할 판매시설 시세가 없고, 되팔기 어려운 지하 공실이라는 점을 먼저 계산하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 124~129호 6개 호를 함께 매수하는 구조인지, 감정가·최저가가 6개호 합산인지 매각물건명세서로 반드시 확인하세요.
- 활용계획 필수. 판매점포로는 기능이 약합니다. 창고·특수용도 등 명확한 실사용 계획이 없으면 매수 후 방치·재유찰 위험이 큽니다.
- 관리비 체납. 장기 공실 상가는 누적 관리비(공용부분)가 매수인 부담이 될 수 있으니 관리 주체에 확인하세요.
- 당해세·압류. 지방세 압류 이력이 있어 당해세 규모에 따라 배당이 달라질 수 있습니다(매수인 인수와는 무관하나 물건 이력으로 참고).
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “깨끗하다 ≠ 팔린다”
권리분석 관점에서 이 물건은 흠잡을 데가 적습니다. 임차인 0명, 인수 0원, 명도 부담도 사실상 없습니다. 하지만 그 깔끔함에 취해 ‘싸 보인다’고 손을 들면, 되팔기 어려운 지하 공실 판매시설을 떠안게 됩니다. 같은 건물의 실거래는 상층부 주거뿐이라 이 지하상가와 비교할 시세조차 없고, 이 건물 경매물건은 평균 2회 유찰에 낙찰 사례가 없습니다. 권리는 합격, 물건은 보류. 명확한 실사용 계획과 재매각 시나리오가 없다면 신중해야 하는 물건입니다.