울산지방법원 2025타경11931. 양산 덕계동 ‘덕계대일아이브1차’ 제1동 2층 203호, 감정평가상 공동주택(아파트)입니다. 감정가 1.40억에서 2회 유찰되어 최저매각가는 68,600,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 124,025,000원과 비교하면 최저가는 평균의 55.3%입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차인 정보의 공백입니다.
말소기준은 2022.10.07 을구 1번 근저당권입니다. 이후 가압류·경매개시결정·국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인란에는 김동주와 주식회가 주거 용도로 표시되어 있고, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·전입일이 미상인 점유자는 대항력 “있음”으로 단정할 수 없지만, 반대로 “없음”으로도 처리할 수 없습니다. 이 사건은 대항력 가능·미상 리스크를 보수적으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 51.884㎡ · 15층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 세진전기주식회사 (2022.10.07 거래가 111,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 490,952,261원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 점유는 미상
등기부 기준으로는 2022.10.07 근저당권이 말소기준입니다. 2023년 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 2025년 임의경매개시결정, 2025년 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.07.22 양산시 압류는 말소기준 이전 권리였으나, 2022.10.13 해제로 말소된 흐름이 확인됩니다.
② 임차인 현황 — 대항력 ‘있음’이 아니라 ‘가능·미상’
| 이름 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동주 | 주거 | 전입 미상 / 확정 미상 | 미상 | 2025.08.05 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| 주식회 | 주거 | 전입 미상 / 확정 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
이 사건에는 대항력 포기, 임차권등기 말소, 확약서 관련 메모가 없습니다. 따라서 확약에 따른 인수 0원 처리는 할 수 없습니다. 인수액 0원이라고 단정하려면 두 점유자의 전입일·보증금·점유개시·배당요구 및 배당가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만, 비교 기준은 ‘최저가 + 미상 인수’
덕계대일아이브1차는 총 75세대, 사용승인일은 2019.06.18입니다. 대상 면적은 51.884㎡이고, 최근 실거래 12건의 평균은 124,025,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 50.76㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 50.76㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 50.76㎡ | 14 | 159,000,000원 |
| 2023.01 | 51.88㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 6 | 114,800,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 2 | 111,500,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2022.05 | 51.88㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 50.76㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2022.02 | 50.76㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 124,025,000원 |
실거래 범위는 90,000,000원~162,000,000원이고, 현재 최저가 68,600,000원은 평균 대비 55.3%입니다. 다만 이 할인율은 임차인 인수금이 0원이라는 전제가 확인될 때 의미가 있습니다. 보증금 미상 점유자가 남아 있으므로 현재 시세 비교는 68,600,000원 + 미상 인수로 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 648,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 99,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구 842,500,000원 중 66,965,200원만 배당되고, 미배당은 775,534,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 임차인 보증금 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권 미회수 폭 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 775,534,800원 | 불충족 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 795,744,360원 | 불충족 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 809,891,052원 | 불충족 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 2층 203호입니다. 위생급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로 소로한면에 접합니다.
- 규제·공부. 준주거지역·일반상업지역, 소로2류 접합, 절대보호구역·상대보호구역 등이 표시되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 75세대 단지이고 최근 실거래 표본은 12건입니다. 실거래가가 90,000,000원부터 162,000,000원까지 벌어져 개별 층·상태에 따른 가격 편차를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 원본 확인. 김동주, 주식회의 전입일·점유개시·보증금·확정일자·배당요구 세부내용을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 리스크. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 해소되지 않으면 매수인 인수 가능성이 생깁니다.
- 확약 없음. 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서 메모가 없으므로 실질 인수 0원 처리 근거가 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당은 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기가 있습니다. 배당권자와 채권양도 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본 확인 전 입찰가 확정은 피해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 A, 권리확실성은 C”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 1.40억에서 2회 유찰되어 최저가가 6,860만원까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 1.24025억과 비교하면 숫자상 할인 폭이 큽니다. 그러나 경매에서 싼 가격은 인수금 0원이 확인될 때만 진짜 할인입니다. 이 사건은 임차인 2명의 보증금·전입일·확정일자가 비어 있어 실질취득가가 최저가로 고정되지 않습니다. 결론은 권리 확인 전 보수적 접근. 원본에서 임차인 리스크가 해소되면 가격 메리트가 생기지만, 현재 데이터만으로는 낮은 최저가에 높은 점수를 줄 수 없습니다.