수원지방법원 2024타경96979. 용인시 기흥구 고매동 704 소재의 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 목구조 세멘기와지붕 단층으로, 감정 당시 주택 및 사무실·화장실 등으로 이용되고 있었습니다. 토지 자료상 면적은 756㎡이고, 지목은 대·이용상황은 주거기타입니다. 말소기준권리는 2021.02.23. 수지신용협동조합의 근저당권이며, 이후 확인된 점유자 4명은 모두 말소기준일 뒤에 전입해 대항력이 없습니다.

권리 인수만 보면 구조는 명확합니다. 채권최고액 1,860,000,000원의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 근저당권 채권이 매각대금으로 전액 변제되지 않더라도 그 부족액을 매수인이 인수하지는 않습니다. 다만 이 사건의 실제 난도는 등기부보다 복수 점유자의 인도, 제외물건과 토지별 매각조건에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없지만 점유자는 넷

말소기준은 2021.02.23. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.05.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 채권자가 변경된 구조입니다. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

임차인·점유자 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인되는 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 대항력은 모두 없지만, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 3명이라 실제 계약관계와 점유 범위는 명도 전에 다시 확인해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물

현재 최저매각가는 1,552,420,000원으로 감정가 3,168,206,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 1,552,420,000원입니다. 다만 이 물건은 주택·사무실·토지로 구성된 복합형이고, 토지별 조건과 제외물건이 존재하므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 현재 회차에서도 신청채권 1,563,301,516원은 예상배당액 1,534,495,800원으로 전액 충족되지 않습니다. 이것은 채권자 측 회수 문제이며, 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,552,420,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 근저당권 배당에 투입되고, 근저당권 채권최고액 대비 325,504,200원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 특수 매각조건 — 농취증과 제외물건이 핵심

• 일괄매각. 건물과 토지가 하나의 매각단위로 진행됩니다. 개별 목록만 분리해 취득하는 구조가 아닙니다.
• 컨테이너 제외. 목록1 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 현장에 남아 있다면 소유관계와 철거·반출 책임을 확인해야 합니다.
• 목록4 현황 차이. 공부상 지목은 전이지만 현황은 개발행위 허가를 받아 평탄하게 조성한 나지입니다.
• 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
• 원상회복 가능성. 목록4에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있어 취득 후 이용계획과 비용을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경부고속도로 기흥 I.C 서측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·공장·농경지·임야가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)·성장관리권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 토지 특성. 토지 자료상 756㎡, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 871,400원/㎡입니다.
• 환금성. 주택과 사무실, 여러 토지 조건이 결합된 비표준 복합물건이므로 공동주택처럼 단순한 가격 비교와 신속한 재매각을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자별 현장 대조. 알이에스주식회사·주식회사 에레츠·박용광·최장웅의 실제 점유 여부와 각 사용 공간을 확인하세요.
• 미상 보증금 확인. 대항력은 없지만 계약서, 사업자등록, 배당요구 여부와 잔존 물품을 확인해 명도 비용을 산정하세요.
• 농취증 선확인. 목록4 농지취득자격증명의 발급 가능 여부와 매각결정기일까지의 제출 절차를 입찰 전에 확인하세요.
• 원상회복 비용. 목록4의 개발행위 허가 내용과 원상회복명령 가능성을 관할 행정기관 자료와 대조하세요.
• 제외 컨테이너. 컨테이너의 소유자, 사용 상태, 반출·철거 주체를 현장에서 확인하세요.
• 경계·도로 확인. 여러 토지가 일괄매각되는 만큼 목록별 경계와 도로 포함 부분, 실제 출입 동선을 확인하세요.
• 가격 보수성. 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 명도·원상회복·제외물건·취득 후 활용비용을 응찰가에서 차감하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 관련 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입한 점유자 4명은 대항력이 없고, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권이 전액 배당되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 부담하지 않으므로 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.

하지만 권리가 정리된다고 실무까지 간단해지는 것은 아닙니다. 복수 점유자, 보증금 미상, 컨테이너 매각 제외, 공부상 전과 현황 나지의 차이, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성이 한 사건에 함께 들어 있습니다. 또한 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만 확인될 뿐, 그 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 되지 않습니다. 권리 인수는 합격, 절차·명도·활용성과 가격 판단은 보수적으로 접근할 물건입니다.