수원지방법원 2024타경96979. 용인시 기흥구 고매동 704 일원의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 사무실이고, 건물은 목구조 세멘기와지붕 단층입니다. 등기상 소유자는 이봉수이며, 2021.02.23 수지신용협동조합이 채권최고액 1,860,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2024.11.11 수지신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리 자체의 핵심은 비교적 명료합니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 4명이고, 전입일은 모두 2021.02.23 말소기준일 이후입니다. 따라서 확인된 자료상 대항력은 모두 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 점유자가 여러 명이므로 권리 인수와 별개로 실제 인도·명도 과정은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96979 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 고매동 704 · 경기도 용인시 기흥구 농서로34번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 사무실 이용 |
| 건물 구조 | 목구조 세멘기와지붕 단층 · 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 이봉수 |
| 감정가 / 최저가 | 3,168,206,000원 / 1,552,420,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 1,563,301,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인 4명
말소기준은 2021.02.23 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 확인된 임차인들의 전입일은 2021.06.30, 2021.08.11, 2021.08.23, 2022.09.14로 모두 말소기준보다 늦습니다. 데이터상 네 임차인 모두 대항력 없음으로 판정되어 있어 임차보증금의 매수인 승계는 없습니다. 2025.05.16에는 해당 1번 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 현황 — 인수는 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 알이에스주식회사(방진선) | 92.0000㎡ | 2021.06.30 | 5,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 에레츠(방진선) | 66.0000㎡ | 2021.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용광 | 30.0000㎡ | 2022.09.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최장웅 | 미상 | 2021.08.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 49% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 3,168,206,000원, 현재 최저매각가는 1,552,420,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액도 최저매각가와 같은 1,552,420,000원입니다.
그러나 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 이 사건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 실거래로 단순 비교하기 어려운 주택·사무실 이용 건물과 토지의 일괄매각이고, 농지취득자격증명 조건까지 결합되어 있으므로 가격 판단은 권리분석과 분리해 보수적으로 접근해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,552,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,924,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 1,860,000,000원 | 1,534,495,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권최고액 1,860,000,000원 중 1,534,495,800원이 배당되고, 미배당액은 325,504,200원입니다. 신청채권액 1,563,301,516원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,552,420,000원 | 1,534,495,800원 | 325,504,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,086,694,000원 | 1,073,427,060원 | 786,572,940원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 760,685,800원 | 750,678,942원 | 1,109,321,058원 | 0원 |
⑤ 일괄매각·제외물·토지 조건
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조입니다.
- 컨테이너 제외. 목록1 지상의 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 목록4 현황 차이. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 개발행위 허가를 받아 평탄하게 조성한 나지입니다.
- 농지취득자격증명. 목록4에 대해 매각결정기일까지 증명서를 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록4에 원상회복명령이 발하여질 가능성이 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 고매동, 경부고속도로 기흥 I.C 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·공장·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 주택 및 사무실, 화장실 등으로 이용 중이며 전기·위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 추가 토지 조건. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있고, 준보전산지는 접해 있습니다.
- 공시지가. 토지 요약상 공시지가는 871,400원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록4에 필요한 증명서의 발급 가능성과 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건입니다.
- 원상회복 리스크 확인. 목록4에 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 관련 허가내용과 관할기관 확인이 필요합니다.
- 컨테이너 제외 범위 확인. 목록1 지상 컨테이너는 매각 제외이므로 소유관계·철거·사용 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 4명 명도 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자들이 존재하므로 인도 절차와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 주식회사 에레츠(방진선), 박용광, 최장웅은 보증금이 확인되지 않으므로 배당요구·확정일자 등 원문서 대조가 필요합니다.
- 감정가 할인만으로 시세 판단 금지. 현재 49% 가격은 감정가 대비 수치일 뿐이므로 실제 토지·건물 가치와 사용성을 따로 검토해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.05.16 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘절차와 물건성’이 핵심
이 사건은 표면적으로는 최저가가 감정가의 49%까지 내려와 눈에 띕니다. 권리관계도 확인된 임차인 4명 전원이 말소기준 이후 전입이고, 예상 인수액이 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 이 사건의 난도는 권리 인수보다 다른 곳에 있습니다. 건물·토지 일괄매각, 컨테이너 제외, 목록4 농지취득자격증명, 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 가능성, 실제 점유자 4명이 동시에 걸려 있습니다.
따라서 현재 최저가 1,552,420,000원을 단순히 ‘감정가의 절반’이라는 이유로 저가라고 평가하기보다는, 농지취득자격증명 발급 가능성·목록4의 현황과 허가 관계·컨테이너 제외 범위·점유 및 명도 상황을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단하는 구조가 맞습니다. 매수인 인수는 0원이지만, 절차 리스크도 0원인 물건은 아닙니다.
