울산지방법원 2025타경11938. 울산 울주군 온양읍 대안리 403-14 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 1층과 2층 모두 노유자시설(어린이집)로 이용 중입니다. 토지는 238.7㎡이며 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 수목도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2020.10.30 설정된 새울산새마을금고 근저당입니다. 그보다 앞선 온양농업협동조합 근저당은 2018.02.28 이미 말소됐고, 말소기준 이후 국민건강보험공단 압류와 울주군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표에서는 현재 최저가 기준 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11938 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 403-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층, 2층 모두 노유자시설(어린이집) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2003.04.11 |
| 토지 | 대 · 238.7㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 백순경 · 2020.10.30 소유권이전 · 거래가액 170,068,960원 |
| 감정가 / 최저가 | 691,960,300원 / 237,342,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 278,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2007.12.21 온양농업협동조합 근저당 52,000,000원은 2018.02.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.10.30 새울산새마을금고 근저당입니다. 최초 등기 내용은 채권최고액 320,000,000원이며, 2020.11.05 경정등기에 채권최고액 360,000,000원이 기록돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가의 임대관계는 “미상임”으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다, 실제 어린이집 운영 주체와 점유관계, 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 현재 제공된 예상배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 현재 감정가 34%
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 237,342,000원입니다. 감정가 691,960,300원 대비 현재 회차 표시는 34%입니다. 다만 이 사건은 일반 주거용이 아니라 노유자시설(어린이집)로 이용되는 물건이므로, 감정가 대비 할인율 자체만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 237,342,000원 | 233,219,212원 | 86,780,788원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 166,139,400원 | 163,013,448원 | 156,986,552원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 116,297,580원 | 113,869,414원 | 206,130,586원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 새울산새마을금고 측 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 근저당 미배당이 발생한다는 사실과 매수인이 그 미배당 채권을 떠안는다는 것은 별개의 문제이며, 이 예상배당 구조에서는 매수인 승계액을 발생시키지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,342,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,788원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 새울산새마을금고 | 320,000,000원 | 233,219,212원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 4,122,788원을 제외한 233,219,212원이 새울산새마을금고에 배당되는 계산이며, 채권 미배당액은 86,780,788원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 온남초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층과 2층 모두 노유자시설(어린이집)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2003.04.11입니다. 외벽은 석재 등 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 238.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 859,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·온천원보호지구·가축사육제한구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 어린이집 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 운영자와 소유자 관계, 실제 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 수목도 포함됩니다.
- 근저당 경정 확인. 2020.10.30 설정 내용은 320,000,000원, 2020.11.05 경정에는 360,000,000원이 기록돼 있으므로 등기 원문을 기준으로 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 86,780,788원이지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 일반 주거가 아닌 노유자시설(어린이집)로 이용 중인 기타 + 토지 물건이라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 온천원보호지구·가축사육제한구역·제2종일반주거지역 등 지정 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘점유와 용도’를 본다
현재 최저매각가는 237,342,000원으로 3회 유찰돼 감정가의 34% 회차까지 내려왔습니다. 예상배당 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후의 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 1층·2층 모두 노유자시설(어린이집)로 이용 중이고 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 정보와 별개로 실제 점유 주체를 확인해야 합니다. 또한 2020.11.05 근저당 경정 내용과 일괄매각·제시외 수목 포함 범위까지 함께 대조해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 사건은 권리 자체보다 실제 이용·점유관계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
