울산지방법원 2025타경11942. 양산천년가더힐 102동 12층 1202호, 전용 73.1686㎡ 아파트입니다. 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 161,000,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리와 그 뒤의 신괴정새마을금고 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 권리와 별개로 따져볼 만합니다. 같은 단지·같은 면적대의 최근 12개월 실거래 5건 평균은 207,600,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다. 현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.6%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 이번 건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 제공된 최근 거래들과 비교해도 실제 가격 차이가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11942 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.1686㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신괴정새마을금고 / 125,980,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
실제 임차인은 0명입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2024.02.05. 주식회사우리은행 근저당권이고, 배당 계산상 우리은행에 157,946,000원이 배당된 뒤 신괴정새마을금고에는 배당액이 남지 않습니다. 선순위 채권에 거액의 미배당이 생기지만, 제공된 권리분석상 그 미배당 채권을 매수인이 승계하지는 않아 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮은 1.61억
양산천년가더힐은 625세대, 2024.01.31. 준공 단지이며 대상 면적은 전용 73.1686㎡입니다. 같은 면적대 최근 실거래 5건은 200,000,000원~215,000,000원에 형성되어 있고, 최근 12개월 평균은 207,600,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 207,600,000원 |
현재 최저가 161,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 207,600,000원의 77.6%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 39,000,000원 낮고, 제공된 실거래 최저가 200,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수가 0원이므로 이 사건의 실질취득액도 161,000,000원으로 볼 수 있어, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 근저당 · 신괴정새마을금고 | 151,176,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 161,000,000원에서는 집행비용 3,054,000원을 제외한 157,946,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 신괴정새마을금고와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당액은 65,264,830,000원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·공공시설·도시개발구역·농경지 등으로 이용되고 있습니다.
- 교통. 아파트단지 내 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 왕복 3차로에서 단지 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층 1202호이며, 위생·급배수·승강기·화재관리·주차·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 545,800원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 625세대, 2024.01.31. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 실거래 5건이 확인되고 거래가는 200,000,000원~215,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 감정평가 참고사항대로 말소신청 가능 여부와 실제 절차를 양산시에 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 161,000,000원은 최근 12개월 평균 207,600,000원의 77.6%입니다. 입찰가를 올릴수록 이 할인폭이 줄어드는 점을 반영해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 선순위 우리은행 근저당도 전액 배당되지 않고, 신청채권자인 신괴정새마을금고 예상배당은 0원입니다.
- 임대관계 현장 확인. 실제 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 점유 현황을 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격에는 여유가 있다
이 사건의 숫자만 놓고 보면 방향은 비교적 분명합니다. 실제 임차인은 0명이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 161,000,000원이 곧 실질취득액이며, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 207,600,000원의 77.6%, 최신 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 권리와 가격 양쪽에서 긍정적인 요소가 함께 있는 사건입니다. 다만 갑구의 민간임대주택등기는 감정평가서가 별도로 양산시 확인을 요구한 사항이므로, 이 절차를 확인하지 않은 채 단순히 “인수 0원”만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다. 가격은 매력적이고 금전 인수는 없지만, 마지막 관문은 민간임대주택 표시의 말소 절차 확인입니다.
