🏷️ 감정가 49% 🔨 2회 유찰 🛡️ 인수 0원 📉 추세 -1.0%
울산지방법원 2025타경11952. 울주군 두서면 인보리 더뷰파크빌주1 3층 301호입니다. 사건상 용도 표기는 아파트이고, 감정평가 이용상태는 방3·거실·주방겸식당·욕실2의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 양재성이며, 2017.08.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 울주새마을금고가 채권최고액 96,200,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.12.22 울산축산업협동조합 가압류 27,310,817원, 2025.01.10 물금농업협동조합 가압류 29,499,324원, 2025.06.04 서민금융진흥원 가압류 7,096,230원이 순차적으로 붙었고, 2025.06.10 울주새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 감정 조사에서는 임대관계 없이 소유자가 자가사용 중인 것으로 확인돼 임차인 보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11952 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 인보리 459-82 더뷰파크빌주1 3층 301호 · 도로명 울산광역시 울주군 두서면 인보로 82 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 표기 · 감정 이용상태 다세대주택 · 전용 64.98㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 3층 301호 · 2015.03.12 준공 · 8세대 |
| 소유자 | 양재성 · 2017.08.24 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울주새마을금고 / 56,512,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 감정 조사에서 임대관계 없이 소유자가 자가사용 중인 것으로 조사됐습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 2017.08.24 울주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류 3건과 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당이 부족해도 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 거래 표본이 적다
더뷰파크빌 동일 면적 64.98㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 99,500,000원, 최신 거래는 2023.04 99,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 99,000,000원이고, 현재 실질취득 기준 47,530,000원은 그 금액의 48.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 64.98㎡ | 5 | 99,000,000원 |
| 2021.10 | 64.98㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 평균 | 64.98㎡ | 2건 | 99,500,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저가는 최신 거래 99,000,000원과 최근 12개월 평균 99,000,000원에 비해 크게 낮습니다. 다만 가격 추세는 최근 대비 과거가 -1.0%로 하락 방향이고, 단지 규모가 8세대에 불과하며 확인 실거래도 2건뿐입니다. 따라서 전체 평균 99,500,000원 대비 할인율만으로 가격 가점을 과도하게 주기보다는, 거래 희소성과 환금성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 근저당 · 울주새마을금고 | 96,200,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 가압류 · 울산축산업협동조합 | 27,310,817원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 물금농업협동조합 | 29,499,324원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,096,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 160,106,371원 중 예상배당은 46,274,460원, 미배당은 113,831,911원입니다. 신청채권자 청구액은 56,512,500원으로 현재 회차 예상배당 46,274,460원만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 미배당은 매수인 인수로 연결되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두서초등학교 남동측 인근이며 주위는 관공서, 일반주택, 근린생활시설, 학교시설, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2 구조입니다. 약 18.5㎡ 발코니가 확장됐고 거래사례도 동일합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, LPG가스보일러 개별난방, 화재탐지·경보, TV공시청, DATA, H/A, 공동현관기, 필로티·노외주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 지목 대, 사다리형 평지이며 공시지가 351,600원/㎡입니다. 도로구역에 접하고 공장설립승인지역·가축사육제한구역·도시지역·제1종일반주거지역에 포함되며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 더뷰파크빌은 8세대 규모이며 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다. 거래 빈도가 낮아 가격 할인과 별개로 출구 유동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.08.24 을구 8번 울주새마을금고 근저당권이 기준입니다. 이후 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없고 소유자가 자가사용 중인 것으로 조사됐습니다. 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 일정을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실질취득 47,530,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 99,000,000원의 48.0%이지만, 실거래 표본이 2건이고 최근 추세는 -1.0%입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 건물이고 경매 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 과거 거래가와 현재 매수 수요를 같은 의미로 보지 마세요.
- 용도·현황. 사건상 아파트 표기와 감정평가상 다세대주택 이용상태를 함께 확인하고, 약 18.5㎡ 발코니 확장 현황도 현장에서 대조하세요.
- 규제 확인. 절대보호구역·상대보호구역 저촉과 도로구역 접함 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 출구가 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.24 울주새마을금고 근저당 이후 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 최저가 47,530,000원이 곧 실질취득 기준이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래 99,000,000원의 48.0% 수준입니다.
다만 이 가격 차이를 그대로 수익 여력으로 보면 안 됩니다. 더뷰파크빌은 8세대이고 확인 실거래가 2건에 불과하며 최근 가격 추세는 -1.0%입니다. 이미 2회 유찰된 사실도 수요층이 두껍지 않을 가능성을 함께 보여줍니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 과거 거래 대비 낮지만, 최종 판단의 승부처는 환금성입니다. 낮은 최저가보다 실제 재매각 가능성과 지역 수요를 더 엄격하게 확인해야 하는 물건입니다.
