울산지방법원 2025타경11987. 울산 남구 신정동 ‘더렉스’ 11층 1101호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권등기입니다. 임차인 전기훈은 임대차보증금 205,000,000원, 전입일자 2021.07.23, 확정일자 2021.07.02, 점유개시일자 2021.07.23로 기재되어 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저매각가 135,800,000원이 아닙니다. 현재 회차 배당 가정상 임차인에게 배당되는 금액은 133,098,800원이고, 부족분 71,901,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 결국 실질취득가 207,701,200원을 확인된 실거래 200,000,000원과 비교해야 합니다. ‘유찰되어 싸졌다’가 아니라, 유찰될수록 미배당 인수가 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11987 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 627-3 더렉스 11층 1101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 11층 1101호 |
| 소유자 | 주식회사신라디앤씨 (2021.07.27. 거래가 190,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전기훈 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권등기가 승부처
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, tenants 데이터상 전기훈 1명이 임차인으로 기재되어 있습니다. 전기훈은 전입일자 2021.07.23, 확정일자 2021.07.02, 배당요구일자 2025.06.26로 표시되어 대항력과 우선변제권을 모두 주장할 수 있는 구조입니다. 매각물건명세서도 을구 순위 3번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 적고, 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미배당분이 인수된다
| 임차인 | 점유/용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전기훈 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2021.07.23 | 2021.07.02 | 2025.06.26 | 대항력 우선변제 승계주의 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가 기준
더렉스의 확인된 최근 실거래 표본은 2022.01, 전용 67.6㎡, 9층, 200,000,000원 1건입니다. 이 사건 현재 회차 최저가는 135,800,000원이지만, 임차보증금 미배당 인수액 71,901,200원을 더하면 실질취득은 207,701,200원입니다. 이는 실거래 200,000,000원의 103.9%입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 최저매각가 | 135,800,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 매수인 인수 | 71,901,200원 | 임차보증금 미배당분 |
| 실질취득 | 207,701,200원 | 최저가 + 인수 |
| 확인 실거래 | 200,000,000원 | 2022.01 · 전용 67.6㎡ · 9층 |
숫자상 최저가 ÷ 실거래는 67.9%로 보이지만, 이 사건에는 적용하면 안 되는 착시입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 수준에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당/인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,701,200원 | - |
| 1. 임차인 전기훈 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 133,098,800원 | 71,901,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신정새마을금고 | 168,000,000원 | 0원 | 168,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 전기훈 | 205,000,000원 | 0원 | 205,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 배당 가정상 매각대금은 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 매각물건명세서상 임차보증금 잔액 인수 문구가 핵심입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 게 아니라 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 135,800,000원 | 133,098,800원 | 71,901,200원 | 207,701,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 95,060,000원 | 92,948,920원 | 112,051,080원 | 207,111,080원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 66,541,999원 | 64,944,243원 | 140,055,757원 | 206,597,756원 |
⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매
매각물건명세서 비고에는 공공주택사업자가 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제25조 제2항에 따른 우선매수권을 행사할 수 있고, 행사는 1회에 한한다는 내용이 있습니다. 이는 외부 입찰자가 최고가를 써도 우선매수권 행사로 최종 취득이 제한될 수 있다는 뜻입니다. 즉 이 사건은 가격 리스크와 인수 리스크에 더해, 외부 낙찰 제한이 붙은 닫힌 경매 성격까지 함께 봐야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 ‘울산광역시청’ 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 11층 1101호이며, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소화전설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역이며, 공시지가 1,820,000원/㎡, 토지면적 688.8㎡입니다.
- 환금성. 더렉스는 총 14세대, 사용승인일 2018.07.06로 표시됩니다. 확인 실거래 표본은 1건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가 + 임차보증금 미배당 인수액으로 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 207,701,200원입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 을구 순위 3번 주택임차권, 전입일자 2021.07.23, 확정일자 2021.07.02, 보증금 205,000,000원 기재를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관계인·가장임차인 쟁점. notes에 임차인과 등기부상 권리자/채무자 동일성 관련 의심 메모가 있으나, 확정적 배제 자료는 제공 데이터에 없습니다. 법률검토 없이 인수 0원으로 보지 마세요.
- 우선매수권. 공공주택사업자의 전세사기피해자 관련 우선매수권 행사 가능성이 있어 외부 낙찰자는 취득 제한 가능성을 반영해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영이고, 오피스텔 관리비 체납은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·실거래 원본 확인이 선행되어야 합니다.
맺으며 — “1.36억 낙찰”이 아니라 “2.08억 취득”이다
이 물건의 표면 가격은 135,800,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기와 보증금 205,000,000원이 결합되면서, 현재 회차 실질취득은 207,701,200원으로 올라갑니다. 확인 실거래 200,000,000원과 비교해도 낮지 않고, 우선매수권까지 있어 외부 입찰자에게는 취득 확실성도 떨어집니다. 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 착시, 실질취득으로 보면 보수적 접근. 이 사건은 권리분석상 임차보증금 인수 구조를 정확히 반영하지 않으면 가격 판단이 완전히 뒤집히는 물건입니다.
