울산지방법원 2025타경12044. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 281,000,000원에서 3회 유찰돼 96,383,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기부 을구 1번에는 임차권자 박영우의 주택임차권이 있고, 보증금은 240,000,000원입니다. 전입일과 점유개시일은 2022.03.02., 확정일자는 2022.02.18.이며, 경매의 기준이 되는 2025.06.26. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 사라지지 않고, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 96,383,000원 전부가 임차인에게 가는 것도 아닙니다. 예상 집행비용 2,134,894원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 94,248,106원이 배당되고, 보증금 240,000,000원 중 145,751,894원이 남습니다. 따라서 최저가만 보고 “감정가의 34%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 기준은 실질취득 242,134,894원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 526-10 미소드리움아파트 19층 1903호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 144 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중 · 공부상 용도 오피스텔 |
| 면적 / 층 | 82.449㎡ 전부 · 지하2층·지상20층 건물 내 19층 1903호 |
| 소유자 | 주식회사아름드리 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 281,000,000원 / 96,383,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,502,603원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차권’이 먼저다
이 사건에서 가장 중요한 순서는 박영우의 전입·점유가 2022.03.02., 임차권등기가 2024.03.11., 강제경매개시결정이 2025.06.26.이라는 점입니다. 경매개시결정 이후 2025.10.27. 울산광역시 남구 압류는 매각으로 소멸하지만, 그보다 훨씬 앞서 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 미변제분은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 합산 착오 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영우 | 19층 1903호 82.449㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.02. | 2022.02.18. | 240,000,000원 | 배당요구 있음 · 2024.03.11. | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
박영우는 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 경매 기준일보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금만으로 보증금 전액을 회수할 수 없습니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실과 매수인 인수가 없다는 것은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최저가 34.1%가 아니라 실질취득 85.6%
가격 판단은 전체 12건 평균 278,166,666원보다 최근 12개월 평균 283,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선해 보는 것이 맞습니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본 대비 4.3% 높은 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.67㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 80.18㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 80.67㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2025.12 | 80.67㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.09 | 80.18㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2025.08 | 80.67㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 7건 | 283,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 34.1%에 불과하지만 이것은 입찰 판단 기준이 아닙니다. 현재 회차에서 매수인이 실제 부담하는 금액은 242,134,894원으로, 최근 12개월 평균 283,000,000원의 약 85.6%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교하면 약 80.7% 수준입니다. 즉 가격 메리트가 있다면 그것은 “9,638만원짜리 물건”이어서가 아니라, 선순위 임차보증금 인수를 모두 합산한 약 2.42억 원이 최근 거래 수준보다 낮기 때문입니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 96,383,000원 | 145,751,894원 | 242,134,894원 |
| 4회 유찰 시 | 67,468,100원 | 174,146,326원 | 241,614,426원 |
| 5회 유찰 시 | 47,227,670원 | 194,022,428원 | 241,250,098원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,134,894원 |
| 1. 임차인 박영우 보증금 | 240,000,000원 | 94,248,106원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 248,502,603원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인에게 94,248,106원이 우선 배당된 뒤 보증금 부족분 145,751,894원이 매수인에게 남습니다. 경매신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 248,502,603원은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 집행비용 및 세금 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 공부상 용도는 오피스텔이라고 기재되어 있습니다.
- 입지. 울산광역시 상수도사업본부 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지내 상가·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 약 25미터, 남측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 2,692,000원/㎡, 토지면적은 1,322.3㎡입니다.
- 건물. 2018.09.20. 준공, 거래자료상 62세대이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부마감재와 관리상태를 직접 확인하지 못해 외부 관찰 등에 의한 통상 상태를 전제로 감정했습니다.
- 경매 환금성. 관련 통계의 평균 유찰 횟수는 5.2회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건도 이미 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 상한 설정. 현재 기준 96,383,000원에 145,751,894원을 더한 242,134,894원이 출발점입니다.
- 임차보증금 승계 확인. 박영우의 보증금 240,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득은 약 241,000,000원대에 머뭅니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근12개월 평균 283,000,000원과 최신 2026.07 거래 300,000,000원을 기준으로 비교하고, 전체 12건 평균 278,166,666원만으로 판단하지 않습니다.
- 용도·이용상태 확인. 근린시설로 분류된 사건이지만 실제 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 입찰 전 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용과 세금 등에 따라 임차인 실제 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,638만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 96,383,000원이라는 최저가입니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 예상 미배당액 145,751,894원이 매수인에게 넘어오기 때문에, 실질취득은 242,134,894원입니다. 추가 유찰을 기다려도 총부담이 241,000,000원대에서 크게 내려가지 않는 이유도 같은 구조입니다.
반대로 이 인수액을 정확히 포함하면 가격 판단은 달라집니다. 최근 12개월 평균 283,000,000원과 최신 거래 300,000,000원보다 현재 실질취득가가 낮고, 최근 거래 추세도 4.3% 높은 방향입니다. 따라서 결론은 “권리는 복잡하지만 인수액은 계산 가능하고, 가격은 실질취득 기준으로 검토할 여지가 있다”입니다. 최저가 할인율이 아니라 임차보증금까지 합친 총부담을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.
