35,280,000원
울산지방법원 2025타경12086. 울산 중구 남외동 9-4, 통칭 삼성빌라 비동 205호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박종수이며, 2021.05.17 매매를 원인으로 거래가액 40,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.10.12 박소은에게 증여됐지만, 신한카드 주식회사가 제기한 사해행위취소 사건의 확정판결을 근거로 2025.07.01 그 소유권이전등기가 말소됐고, 2025.07.04 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부상 근저당권은 없고, 앞서 등기됐던 국민건강보험공단 압류와 신한카드 주식회사 가처분은 이미 말소됐습니다. 제공된 권리분석에서 말소기준은 2025.07.04 강제경매개시결정이며, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 반면 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12086 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 9-4 비동 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박종수 · 2021.05.17 매매 · 거래가액 40,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 57,619,455원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 30% · 10,584,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 산정액은 0원
2022.03.24 국민건강보험공단 압류는 2022.12.06 해제로 말소됐고, 2024.01.24 압류 역시 2025.04.07 해제로 말소됐습니다. 2024.03.20 신한카드 주식회사의 가처분도 목적 달성으로 말소됐으며, 박소은 명의의 2022.10.12 소유권이전 역시 사해행위취소 확정판결에 따라 2025.07.01 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2025.07.04 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 64.7%
통칭 삼성빌라의 비교 거래는 모두 제공된 실거래 기준입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02 55,000,000원, 2026.05 54,000,000원으로 평균 54,500,000원입니다. 현재 최저매각가 35,280,000원은 이 최근 평균의 64.7%입니다. 최신 거래 54,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.72㎡ | 2 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 48.72㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2023.09 | 48.72㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 46.26㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 54,500,000원 |
전체 4건 평균은 53,750,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 54,500,000원과 최신 거래 54,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 2.8% 높은 수준으로 집계돼 있어 하락 추세 데이터는 아닙니다. 그 기준에서도 현재 최저가 35,280,000원은 최근 시세보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 57,619,455원 | 34,244,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 35,280,000원 가정 시 신청채권자에게 34,244,960원이 배당되고, 미배당액은 23,374,495원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 신한카드 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 23,374,495원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 33,767,983원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24.01% | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 41,043,425원 |
삼성빌라 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 매각률은 33.33%로 집계돼 있습니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰된 상태입니다. 가격 자체는 최근 시세보다 낮아졌지만, 추가 유찰 여부와 별개로 재매각 조건과 물건 현황 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 통칭 삼성빌라 비동 제205호입니다.
- 주위환경. 병영초등학교 북서측 인근으로 아파트·빌라·단독주택·근린생활시설·소공원·울산병영성 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕이며 전기·위생·급배수·도시가스·난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 토지 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 삼성빌라는 18세대이며 준공일은 1991.07.18입니다.
⑥ 반드시 확인할 특이사항
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 최저매각가격의 30%, 현재 기준 10,584,000원을 준비해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 면적 표시 대조. 등기사항전부증명서의 층별 면적과 집합건축물대장 표시가 다르므로 현황과 원본 서류를 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균 54,500,000원과 최신 거래 54,000,000원을 우선 비교하세요.
- 배당 구조. 현재 가격에서는 신한카드 주식회사 청구액 57,619,455원 중 23,374,495원이 미배당되는 시나리오입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·감정평가 내용·점유관계·매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 ‘현황 확인’
이 물건은 감정가 72,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 35,280,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 54,500,000원의 64.7%이고 최신 거래 54,000,000원보다도 낮아, 가격만 놓고 보면 신건과는 전혀 다른 구간입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 30%이고, 임대관계가 미상이며, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 층별 면적 표시에도 차이가 있습니다. 따라서 결론은 가격 메리트는 확인되지만, 현황·점유·공부 차이 확인을 끝낸 뒤 입찰할 물건입니다.
