울산지방법원 2025타경12096. 울산 동구 방어동 우성현대아파트 10층 1009호입니다. 현재 소유자는 성낙선으로, 2019.11.21 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2020.04.10 소유권을 이전받았습니다. 현재 남아 있는 권리의 출발점은 2021.02.04 설정된 방어진농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·가압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석 자체보다 더 중요한 것은 가격 기준을 어디에 두느냐입니다. 과거 12건 전체 평균은 90,708,333원이지만, 그 안에는 2023년 123,000,000원 같은 과거 고가 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 76,750,000원, 최신 거래는 75,000,000원이고, 최근과 과거를 비교한 추세는 -21.4%입니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가가 91.5%라는 수치만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12096 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 281-1 우성현대아파트 10층 1009호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 · 지하1층 지상13층 중 10층 · 복도식 |
| 실거래 비교면적 | 72.15㎡ |
| 소유자 | 성낙선 (2020.04.10 소유권이전 · 2019.11.21 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이치형 / 51,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.02.04 방어진농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 그 이후 2022.08.05 같은 조합의 근저당권 24,000,000원, 2025.05.23 이치형 근저당권 60,000,000원, 경매개시결정과 두 건의 가압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 1993년·2011년·2012년·2014년에 설정됐던 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 기준이면 신건은 비싸다
우성현대 동일 면적 72.15㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 90,708,333원이지만, 최근 12개월 거래 4건 평균은 76,750,000원이고 최신 거래는 2026.07 · 75,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -21.4%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.15㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 72.15㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 72.15㎡ | 1 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 72.15㎡ | 6 | 75,000,000원 |
| 2025.04 | 72.15㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2024.11 | 72.15㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.09 | 72.15㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2023.08 | 72.15㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 2023.07 | 72.15㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2023.06 | 72.15㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 72.15㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 72.15㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.15㎡ | 4건 | 76,750,000원 |
| 전체 평균 | 72.15㎡ | 12건 | 90,708,333원 |
현재 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균 76,750,000원의 108.1%입니다. 최신 거래 75,000,000원보다도 높은 가격입니다. 반면 과거 거래까지 합친 전체 평균 90,708,333원과 비교하면 91.5%이지만, 최근 추세가 -21.4%인 상황에서는 그 전체 평균을 근거로 “시세보다 저렴하다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 83,000,000원 | 21,106,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 66,400,000원 | 4,804,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 53,120,000원 | 0원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 83,000,000원은 최근 12개월 평균 76,750,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오인 66,400,000원은 최근 실거래 기준보다 낮아집니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 실제 유찰 여부 자체를 단정할 수는 없고, 회차별 가격 차이를 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 방어진농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 방어진농업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 이치형 | 60,000,000원 | 21,106,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 35,239,684원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 19,704,399원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 174,944,083원 중 채권자 예상배당은 81,106,000원, 미배당액은 93,838,083원입니다. 신청채권자 이치형의 사건 청구액은 51,000,000원이고, 등기상 근저당권 채권최고액은 60,000,000원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 데이터이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화암초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·빌라·일반주택·근린생활시설·상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상13층 건물의 10층 1009호이며, 승강기·도시가스·난방설비·위생급배수시설·옥내소화전이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 15미터, 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 토지면적은 2,984.0㎡, 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래 기반. 우성현대는 96세대, 사용승인일은 1992.12.22이며 동일 면적 실거래 12건은 75,000,000원부터 123,000,000원까지 분포합니다. 최근 가격 추세는 -21.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 90,708,333원보다 최근 12개월 평균 76,750,000원과 최신 거래 75,000,000원을 우선 비교하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%입니다. 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 회차 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원으로 내려갑니다. 각 회차에서 최근 실거래와 다시 비교할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 원본 자료와 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 등기·배당 대조. 말소기준권리, 이치형 근저당권 60,000,000원, 사건 청구액 51,000,000원 및 배당관계를 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2021.02.04 방어진농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 신건 최저가 83,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 76,750,000원의 108.1%이고 최신 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세까지 -21.4%이므로, 과거 전체 평균 90,708,333원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리 구조는 단순하지만, 현재 회차 가격은 보류가 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
