130,294,000원
울산지방법원 2025타경12098. 울산 동구 화정동 646-15의 토지와 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 물건 분류는 연립·다세대와 토지로 표시돼 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택이며, 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 토지는 대지 118㎡이고, 윤수덕이 각 2분의 1 지분을 보유해 전체 지분을 소유하고 있습니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 265,905,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 130,294,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 감정가는 경매 절차상 평가금액일 뿐 현재 시장에서 바로 거래되는 가격과 같지 않습니다. 특히 단독주택 이용 물건은 토지 형상·도로 조건·건물 상태와 제시외 건물의 활용도에 따라 가격 차이가 커, 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12098 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 646-15 · 울산광역시 동구 화정6길 37-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 치장석·치장타일·몰탈 위 페인팅 마감 |
| 토지 | 대 118㎡ · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 윤수덕 (각 2분의 1 지분, 합계 전부) |
| 감정가 / 최저가 | 265,905,800원 / 130,294,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사펜타어드밴스대부 / 40,860,936원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 등기 발급 | 2026.07.30 · 울산지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 등기 연결관계는 확인 대상
임차인 없음. 임차인 보증금이나 대항력에 따른 매수인 승계액은 반영되지 않았고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건에서 제시된 말소기준권리는 2025.04.25. 접수된 울산원예농업협동조합의 가압류 30,517,461원이며, 그 뒤의 카카오뱅크 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저가는 130,294,000원으로 감정가 265,905,800원보다 135,611,800원 낮습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 권역의 유사 단독주택이나 토지·건물 실거래와 직접 비교한 근거가 없어 시세보다 낮은 가격인지 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 130,294,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 91,205,800원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 63,844,059원 | 24% | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 임차인 승계액이 늘어나는 구조는 아니므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 4회 유찰 가격에서는 채권자 미배당액 3,486,414원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액이므로, 매수인의 실질취득액에 더해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,624,116원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 30,517,461원 | 30,517,461원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 주식회사카카오뱅크 | 35,263,819원 | 35,263,819원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,888,604원 |
채권자 청구 합계 65,781,280원은 전액 배당되고, 집행비용을 제외한 잔여 61,888,604원이 소유자에게 교부되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 130,294,000원 | 65,781,280원 | 0원 | 61,888,604원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 91,205,800원 | 65,781,280원 | 0원 | 23,382,816원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 63,844,059원 | 62,294,866원 | 3,486,414원 | 0원 | 0원 |
④ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 화정동 소재 화정동 행정복지센터 남동측 인근입니다.
- 주위환경. 단독주택·다가구주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 외벽은 치장석·치장타일·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일 마감입니다.
- 창호·설비. 하이샷시 2중창과 목재·알루미늄 2중창이며, 위생·급배수·상하수도·전기설비와 도시가스 개별난방을 갖췄습니다.
- 토지. 대지 118㎡, 완경사·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 화진중학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 655,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 일괄매각·제시외 건물
토지와 건물은 일괄매각되며, 아래 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
| 위치 | 구조·용도 | 면적 |
|---|---|---|
| 옥상 | 철골조 판넬지붕 차양 | 81.2㎡ |
| 계단 밑 | 조적조 슬래브지붕 변소 | 3㎡ |
| 1층 | 목조 판넬지붕 차양 | 1.7㎡ |
| 2층 | 판넬구조 판넬지붕 보일러실 | 2.5㎡ |
| 2층 | 판넬구조 판넬지붕 보일러실 | 0.5㎡ |
특히 옥상 차양은 81.2㎡로 면적이 큽니다. 매각에는 포함되지만, 실제 상태·유지보수 필요성·이용 가능 범위와 행정상 처리 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 화정동 유사 대지면적·단독주택 실거래와 비교해 토지·건물 가치를 분리 산정하세요.
- 도로 조건. 토지의 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 진입 폭과 차량 통행·주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 담보권 원문 확인. 펜타어드밴스대부로의 근저당권 이전, 엔에이치저축은행과 이소영의 질권 설정, 신청채권자 배당 0원 표시를 서로 대조하세요.
- 제시외 건물. 옥상 차양 81.2㎡를 포함한 5개 제시외 건물의 구조·누수·철거 또는 보수 필요성을 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없으나 실제 점유자와 인도 일정은 현황조사서 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 공과금·체납. 당해세와 수도·가스·전기 관련 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 변경된 매각기일 또는 매각 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격 검증은 별개”
이 물건은 임차인 0명, 회차별 매수인 인수 0원이라는 점에서 인수형 임차보증금 위험은 없습니다. 두 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 단독주택 이용 토지·건물은 표준화된 공동주택보다 개별성이 크고, 유사 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
여기에 근저당권 이전과 두 건의 질권 설정, 신청채권자의 배당액 0원 표시, 면적이 큰 옥상 차양을 포함한 제시외 건물까지 확인할 사항이 남아 있습니다. 결론은 인수 부담은 낮지만, 가격과 배당관계는 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다. 감정가 49%보다 중요한 숫자는 현장에서 산정한 실제 토지·건물 가치와 수선비입니다.
