39,445,000원
울산지방법원 2025타경12117. 삼환나우빌아파트2단지 105동 10층 1002호, 전용 44.98㎡ 오피스텔입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 115,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저매각가가 39,445,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김태현은 2020년 8월 28일 전입·점유를 갖추고 2020년 8월 13일 확정일자를 받은 뒤, 2022년 9월 5일 보증금 105,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준인 2022년 11월 8일 압류보다 앞선 권리이므로 배당에서 받지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,110,010원을 제외한 38,334,990원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 66,665,010원이 남습니다. 따라서 낙찰자의 실질 부담은 39,445,000원 + 66,665,010원 = 106,110,010원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어, 총부담은 보증금 105,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 제105동 제10층 제1002호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 남외1길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 44.98㎡ |
| 소유자 | 주식회사한우물공영개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 39,445,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.08. 갑구 6번 압류 · 국(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 시간의 순서입니다. 임차인의 전입·점유일은 2020.08.28., 확정일자는 2020.08.13., 임차권등기일은 2022.09.05.입니다. 말소기준 압류가 2022.11.08.이므로 임차인의 권리가 먼저입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
말소기준 이후의 2024.09.05. 울산광역시 중구 압류와 2025.07.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.04.21. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매는 2025.04.25. 취하돼 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.10. 다시 개시된 강제경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태현 주거 · 임차권등기 | 105동 10층 1002호 44.98㎡ 전부 | 105,000,000원 | 전입·점유 2020.08.28. 확정 2020.08.13. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 |
③ 회차가 내려가도 실질취득은 거의 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 39,445,000원 | 66,665,010원 | 106,110,010원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 27,611,500원 | 78,285,507원 | 105,897,007원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 19,328,050원 | 86,419,855원 | 105,747,905원 |
낙찰가는 39,445,000원에서 27,611,500원, 19,328,050원으로 내려가지만 인수액은 반대로 66,665,010원에서 78,285,507원, 86,419,855원으로 늘어납니다. 결국 총부담은 약 105,000,000원 수준에 고정됩니다. 유찰 횟수와 최저가 할인율만 보고 가격 메리트를 계산하면 안 되는 대표적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세 이상
삼환나우빌2단지 전용 44.98㎡ 안팎의 최근 12개월 거래 6건 평균은 104,333,333원입니다. 현재 회차의 실질취득 106,110,010원은 이 평균의 101.7%로, 최근 평균보다 약 1,776,677원 높습니다.
더 중요한 신호는 최신 거래와 추세입니다. 최신 거래는 2026.05. 5층 45.84㎡의 80,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.8% 하락했습니다. 현재 실질취득은 최신 거래의 약 132.6%입니다. 전체 12건 평균 110,000,000원만 보면 실질취득이 조금 낮아 보일 수 있지만, 과거 110,000,000원~120,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.84㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 44.98㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 45.84㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2025.09 | 45.84㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2025.08 | 46.02㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.06 | 47.47㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2025.01 | 46.02㎡ | 9 | 118,000,000원 |
| 2024.03 | 46.02㎡ | 7 | 118,000,000원 |
| 2022.08 | 47.47㎡ | 8 | 118,000,000원 |
| 2022.04 | 44.98㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 47.47㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 45.84㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 104,333,333원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 39,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,110,010원 |
| 1. 임차인 김태현 보증금 | 105,000,000원 | 38,334,990원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 66,665,010원 |
집행비용 1,110,010원을 먼저 제외한 뒤 남은 매각대금 38,334,990원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 미배당액 66,665,010원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 삼환나우빌2단지는 221세대이며 사용승인일은 2010.03.30.입니다.
- 토지. 토지면적 10,809.8㎡, 지목은 대, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 제2종일반주거지역과 중로3류, 완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 1,742,000원/㎡입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 104,333,333원이고 최신 거래는 80,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.8% 낮습니다.
- 경매 흐름. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회이며, 이 물건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 총부담을 산정해야 합니다.
- 배당표 원본 확인. 임차인 배당액과 미배당 잔액은 집행비용·세금·배당순위에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 인수되는 보증금 반환과 임차권등기 말소의 이행 순서·조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 상태를 단정하지 말고 현황조사서와 현장을 직접 확인해야 합니다.
- 최근 거래 우선. 전체 평균 110,000,000원보다 최근 12개월 평균 104,333,333원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 물건의 최저가는 39,445,000원이지만, 실제 매수 판단에 써야 할 숫자는 106,110,010원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘고, 실질취득은 보증금 105,000,000원 부근에 고정됩니다.
그 실질취득은 최근 12개월 평균 104,333,333원보다 높고, 최신 거래 80,000,000원보다 26,110,010원 높습니다. 최근 거래 추세도 -9.8%입니다. 권리상 인수액이 크고 가격도 최근 시세보다 낮지 않으며 세 차례 유찰된 오피스텔이라는 점을 함께 보면, 최저가 착시를 경계해야 하는 저매력 구조입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 3,944만원이지만, 이 물건을 3,944만원에 사는 것은 아닙니다.
