🔑 실질취득 80,500,000원 🛡️ 실질 인수 0원 📉 최근 추세 -9.8% 🔁 5회 유찰
울산지방법원 2025타경12117. 삼환나우빌2단지 105동 10층 1002호, 전용 44.98㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 존재하는 주택임차권과 2026.07.22. 제출된 확약의 결합입니다. 김태현은 2020.08.28. 전입·점유했고 확정일자는 2020.08.13., 보증금은 105,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.11.08. 국세 압류보다 앞서 대항력이 인정되는 구조라 원칙적으로 배당받지 못한 보증금은 매수인이 부담합니다.
그런데 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.22. 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 매수인이 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김태현 관련 인수는 룰상 계산액과 달리 실질 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다. 이 확약은 김태현 관련 권리에만 적용되며, 별도 임차인은 없어 확약 밖 임차인 인수위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12117 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 10층1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 44.98㎡ · 10층 1002호 |
| 소유자 | 주식회사한우물공영개발 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 80,500,000원 (감정가 70%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 | 삼환나우빌2단지 · 221세대 · 2010.03.30. 준공 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 김태현 주거 · 임차권등기 | 2020.08.28. / 2020.08.13. 배당요구 2022.09.05. | 105,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 승계 0원(확약) |
확약이 없다는 전제의 룰상 현재 회차 미배당액은 26,349,000원이지만, 2026.07.22. 확약에 따라 김태현 관련 잔존 보증금 반환청구권은 포기되고 임차권등기 말소에도 동의한 상태입니다.
③ 시세 비교 — 평균 할인보다 최신 거래와 하락 추세를 먼저 봐야 한다
삼환나우빌2단지의 전용 44.98㎡와 유사면적 거래 중 최근 12개월 6건의 평균은 104,333,333원입니다. 현재 최저가 80,500,000원은 이 평균의 77.2%입니다. 다만 전체 평균이나 최근 12개월 평균만 보면 가격이 낮아 보일 수 있지만, 이 사건은 최근 가격 추세 -9.8%가 확인되는 하락 흐름입니다. 특히 가장 최근 거래인 2026.05. 거래가는 80,000,000원으로 현재 최저가보다 500,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차를 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.84㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 44.98㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 45.84㎡ | 10 | 112,000,000원 |
| 2025.09 | 45.84㎡ | 9 | 117,000,000원 |
| 2025.08 | 46.02㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2025.06 | 47.47㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 104,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 80,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,849,000원 |
| 1. 임차인 김태현 보증금 | 105,000,000원 | 78,651,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체의 룰상 계산에서는 김태현 보증금 미변제액 26,349,000원이 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 2026.07.22. 확약에 의해 김태현 관련 대항력과 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 최저가가 내려가도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 80,500,000원 | 26,349,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 64,400,000원 | 42,159,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 51,520,000원 | 54,807,360원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담이 보증금 수준으로 수렴하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 김태현 관련 대항력과 잔존 반환청구권 포기 확약이 있으므로, 각 회차에서의 실질 인수는 0원으로 해석해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 사건상 물건 용도는 오피스텔이며, 전용면적은 44.98㎡입니다.
- 단지 규모. 삼환나우빌2단지 221세대, 2010.03.30. 준공입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 10,809.8㎡, 토지이용상황은 아파트, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 지구단위계획구역 포함, 제2종일반주거지역 접함, 일반상업지역·준주거지역 저촉 정보가 있습니다.
- 공시지가. 1,742,000원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 5회 유찰, 단지 평균 유찰 4.2회, 단지 경매 낙찰률 0.0%로 반복 유찰 이력이 두드러집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.22. 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 매각물건명세서 원문과 함께 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 실질 인수는 0원이지만 등기상 임차권이 존재하므로 낙찰 후 말소 절차와 제출 문서 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래 중심. 최근 12개월 평균 104,333,333원보다 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 저평가라고 단정하지 말고, 최신 거래 80,000,000원과 -9.8% 하락 추세를 우선해서 보세요.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 평균도 4.2회입니다. 권리 외에 수요·환금성·물건 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 등기 변동 확인. 2026.07.30. 발급 등기 이후 매각기일까지 추가 압류·가처분·권리변동이 있는지 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 줄었지만, 가격은 최신 거래가 기준”
이 사건은 처음 보면 보증금 105,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 물건입니다. 현재 최저가 기준 룰상 미배당액도 26,349,000원입니다. 그러나 2026.07.22. 제출된 확약으로 김태현 관련 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했기 때문에, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격과 환금성입니다. 현재 실질취득액 80,500,000원은 최근 12개월 평균 104,333,333원보다 낮지만, 가장 최근 거래 80,000,000원보다 500,000원 높고 최근 추세도 -9.8%입니다. 게다가 5회 유찰, 단지 평균 4.2회 유찰, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 현재 가격이 최신 시세보다 특별히 싸다고 보기는 어려운 사건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
