울산지방법원 2025타경12161. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 110호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 662,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 324,380,000원, 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2016.06.01 설정된 주식회사부산은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 등기상 인수액이 없다는 사실과 상가의 실제 수익성·가격 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12161 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 110호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 4층 건물 내 1층 110호 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 324,380,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 합천농업협동조합 / 967,044,090원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준은 2016.06.01 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 서영프라자 104호와 109호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2017.05.25에는 1번 근저당권에 관한 일부포기 등기가 있으나, 현재 권리순위와 배당표에서는 부산은행 근저당권이 선순위로 반영돼 있습니다.
2017.05.25 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권 480,000,000원이 설정됐지만 2018.07.20 해지로 말소됐습니다. 같은 날 합천농업협동조합 근저당권 1,120,000,000원이 설정됐고, 2024.07.15 주식회사대신저축은행 근저당권 420,000,000원이 추가됐습니다. 이 권리들과 2025.07.16 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검토 — 49% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 324,380,000원으로 감정가 662,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 324,380,000원 | 319,038,680원 | 2,900,961,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 227,066,000원 | 223,087,076원 | 2,996,912,924원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 158,946,200원 | 155,920,953원 | 3,064,079,047원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 227,066,000원, 158,946,200원으로 낮아지고 채권 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 회차별 핵심 차이는 권리 인수액이 아니라 취득가격과 상가 자체의 임대·영업 가치입니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,341,320원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,200,000,000원 | 319,038,680원 |
| 2. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 합천농업협동조합 | 1,120,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,220,000,000원 중 319,038,680원이 배당되고 2,900,961,320원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 합천농업협동조합의 청구액은 967,044,090원이지만 현재 회차 시뮬레이션상 예상배당은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 물건의 실제 매각·배당 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 가촌초등학교 북동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 단지 내 상가, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 부산도시철도 2호선 부산대양산캠퍼스역이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,562.4㎡, 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에도 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기 설비가 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 집합건물과 달리 임대수익과 영업 입지가 가격을 좌우합니다. 현재 실거래 비교자료가 없어 환금성을 가격만으로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 현장 방문과 매각물건명세서 원본을 통해 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 영업 업종, 월 임대료, 관리비, 공실 기간과 인근 상가 임대 조건을 대조해 수익가치를 산정해야 합니다.
- 110호 현황 확인. 감정평가서 건물 구조 설명에는 110호와 111호가 함께 언급돼 있으므로 현황상 경계, 출입구, 내부 이용구획을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당권은 104호·109호, 합천농업협동조합 근저당권은 111호와 공동담보입니다. 관련 물건의 매각 및 배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 할인율이 아니라 확인된 임대수익, 공실 위험, 내부 상태와 예상 명도비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 물건은 등기상 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2016.06.01 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고 임대관계가 미상이며, 근린시설의 가치는 실제 임대료와 공실 가능성, 점유관계, 호실 경계와 영업 동선에 좌우됩니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 현장 검증 후 판단입니다.