울산지방법원 2025타경12170. 울주군 삼남읍 교동리 1712-12에 있는 토지와 지상 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 697.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이고 지형은 평지·세로장방, 도로는 소로각지입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 지상 3층으로, 1층과 2층은 근린생활시설, 3층은 근린생활시설(타로사무실) 및 단독주택으로 이용 중입니다.
권리 흐름의 핵심은 2021.09.01 설정된 화원농업협동조합의 채권최고액 2,100,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 현대캐피탈·울산신용보증재단· 현대카드의 가압류, 울주군 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·태화새마을금고· 중앙농업협동조합 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12170 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1712-12 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층·2층 근린생활시설 · 3층 근린생활시설(타로사무실) 및 단독주택 |
| 토지 | 697.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층 |
| 소유자 | 김복선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,111,737,900원 / 724,326,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 신청채권자 / 청구 | 화원농업협동조합 / 2,157,361,516원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 10번 화원농업협동조합 근저당입니다. 2022년 이후의 가압류 4건, 2023년 울주군 압류, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정 금지
감정가는 2,111,737,900원, 현재 최저매각가는 724,326,000원으로 3회 유찰 뒤 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
특히 이 물건은 일반 주거용 단일세대가 아니라 근린생활시설과 단독주택이 섞인 3층 건물이고, 토지도 자연녹지지역이면서 군립공원·공원마을지구에 포함됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장 할인율로 해석하기보다 현재 이용수익·점유관계·법적 이용제한·실제 환금성을 함께 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 724,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,643,260원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 화원농업협동조합 | 2,100,000,000원 | 714,682,740원 |
| 3. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 23,821,805원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 43,991,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 6,053,738원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 31,421,483원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 2,205,288,026원 중 714,682,740원이 배당되고, 미배당은 1,490,605,286원입니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건·이용상태 — 일괄매각과 실제 이용을 함께 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 2층 테라스. 목조 데크 휴게시설은 건물 가격에 포함하여 평가됐습니다.
- 주소 정리. 건물 공부상 소재지는 ‘수남집단시설지구 1블럭 34롯트’이나, 구획정리 완료 후 현재는 교동리 1712-12 지상에 소재합니다.
- 3층 실제 이용. 공부상 근린생활시설이나 실제는 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·토지규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 작천정입구삼거리 북서측 인근이며, 수남지구 내 상업나지·근린생활시설·주상용건물·하천 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역입니다.
- 공원 규제. 군립공원 및 공원마을지구(공원집단시설지구)에 포함됩니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 940,900원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 각 층 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 3층 용도 확인. 공부상 근린생활시설과 실제 단독주택 이용이 함께 나타나므로 실제 이용의 적법성·향후 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함 조건을 현장과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·군립공원·공원마을지구 등 토지이용 제한이 향후 증·개축과 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 보지 말고 인근 유사 근린생활시설·주상용 건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등은 배당표 추정에 반영되지 않았으므로 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸 구조는 명확하지만, 가격과 현황은 별도 검증”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2021.09.01 화원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것만으로 안전한 저가 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다.
이미 3회 유찰되어 현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없고, 임대관계는 미상이며, 건물은 근린생활시설과 단독주택이 혼용되고 있습니다. 여기에 자연녹지지역· 군립공원·공원마을지구라는 토지 규제까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 권리말소 여부보다 현장 점유 확인, 실제 수익성, 토지·건물 이용 가능성, 시장가 검증입니다. 감정가 대비 할인율은 매력적으로 보이지만, 시장가격이 확인되기 전까지는 가격 메리트 확정이 아니라 검증 대상으로 보는 편이 맞습니다.
