320,511,000원
울산지방법원 2025타경12173. 울산 중구 남외동 995-10의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 계단, 2층은 다가구주택 3개호, 3층과 4층은 각각 다가구주택 2개호로 이용되고 있습니다. 토지면적은 203.9㎡이고 지목은 대입니다.
권리의 출발점은 2017.01.10 새울산새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 494,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류와 현재 경매개시결정, 김태령의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순위만으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서상 전입·보증금이 확인되지 않은 점유 관련 조사 3건이 있어, 실제 인수위험은 임차관계 보완 확인이 끝나야 닫힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12173 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 남외동 995-10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 |
| 건물 이용상태 | 1층 계단 · 2층 다가구주택 3개호 · 3층 다가구주택 2개호 · 4층 다가구주택 2개호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2017.01.03 |
| 토지 | 203.9㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 정덕수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 934,434,552원 / 320,511,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 경매 청구액 | 380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 확인은 분리해서 봐야 한다
2017.01.10 새울산새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2024.01.08 선정당사자 이광희 명의 가압류 174,000,000원과 2025.07.17 새울산새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 김태령의 주택임차권도 2025.08.19 등기돼 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 4건, 확정적으로 대항력 없는 건 1건
| 성명 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태령 | 주거 (임차권등기) | 2022.08.29 / 2022.08.09 | 45,000,000원 | 有 · 2025.07.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순옥 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최화경 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 有 · 2025.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 건은 없습니다. 김태령의 45,000,000원과 다른 조사 건을 중복 합산할 근거도 없습니다. 박순옥·조사된·최화경은 전입·보증금 확인 전까지 인수위험을 수치로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 320,511,000원으로 감정가 934,434,552원의 34%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 현재 단계에서 더 중요한 것은 3회 유찰이라는 사실과 임차관계입니다. 4회 유찰 시 시나리오 매각가는 224,357,700원, 5회 유찰 시에는 157,050,390원까지 내려가지만, 가격이 내려가더라도 미상 임차인이 선순위 대항력을 갖는 것으로 확인되면 매수인의 실질 부담은 별도로 달라질 수 있습니다. 현재 배당모델의 인수액 0원은 확인되지 않은 임차관계까지 제거했다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,287,154원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 새울산새마을금고 | 494,000,000원 | 315,223,846원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 선정당사자)이광희 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델상 채권 총액은 668,000,000원, 채권자 예상배당은 315,223,846원, 미배당은 352,776,154원입니다. 신청채권 380,000,000원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 모델상 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 320,511,000원 | 315,223,846원 | 352,776,154원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 224,357,700원 | 220,416,692원 | 447,583,308원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 157,050,390원 | 154,051,685원 | 513,948,315원 | 0원 |
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남외초등학교 서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 공원, 아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2017.01.03이며, 위생설비·급배수시설·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 203.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,162,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박순옥 확인. 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자를 원본으로 확인해 말소기준 2017.01.10과 선후를 대조해야 합니다.
- 조사된 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 최화경 확인. 2025.09.03 배당요구 사실은 있으나 전입신고일과 보증금 확인이 필요합니다.
- 김태령 확인. 45,000,000원 임차권은 전입일 2022.08.29로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되므로 매각대상·점유범위·각 호실 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 34%만을 근거로 싸다고 판단하지 말고 현장 임대·매매 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 모델이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 “누가 선순위인가”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 934,434,552원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 320,511,000원, 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율만으로 정할 수 없습니다.
말소기준 새울산새마을금고 근저당 이후의 등기권리는 매각으로 소멸하고, 김태령의 45,000,000원 임차권도 전입이 2022.08.29라 대항력이 없습니다. 반면 박순옥·조사된·최화경은 전입과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실거래 자료도 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 확인할 수 없습니다.
등기상 구조는 정리되지만, 임차관계는 아직 닫히지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “3회 유찰된 저가 물건”보다 “미상 임차인 3건을 먼저 해소해야 하는 연립/다세대 + 토지 일괄매각”으로 보는 것이 맞습니다.
