울산지방법원 2025타경12180. 울산 중구 반구동 소담팰리스 8층 810호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 현재 소유자는 최부경이고, 2017.01.25 소유권 이전등기가 이뤄졌습니다. 등기부에는 2017.01.25 경남은행 근저당 37,400,000원이 있었지만 2020.09.22 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2022.07.07 농업협동조합자산관리회사 가압류 720,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2020.09.03입니다. 임차인 한겨레는 이 날 전입신고와 확정일자를 갖췄고 2025.07.16 배당요구도 했습니다. 말소기준보다 전입일이 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사도 가능합니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 배당으로 전액 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 그 잔액은 매수인에게 승계될 수 있어, 최저매각가가 곧 총취득비용이 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 106-3 소담팰리스 8층 810호 · 도로명 울산광역시 중구 화합로 379 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 22.8263㎡ · 지하5층 지상17층 중 8층 |
| 소유자 | 최부경 · 2017.01.25 소유권 이전등기(원인 2015.04.24 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한겨레 / 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
2017년 경남은행 근저당은 2020.09.22 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2022.07.07 농업협동조합자산관리회사 가압류입니다. 그 뒤 한화생명보험, 에스비아이저축은행, 중앙농업협동조합의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 한겨레의 전입·확정일자는 2020.09.03으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한겨레 | 주거 | 2020.09.03 | 2020.09.03 | 미상 | 대항력 有 우선변제 有 승계 가능·미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구일은 2025.07.16이며, 보증금이 확인되지 않아 예상배당 후 남는 보증금과 매수인 승계액을 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 60,200,000원만 보고 ‘싸다’고 말하면 안 된다
소담팰리스는 216세대, 2017.01.11 사용승인된 건물입니다. 대상 전용면적은 22.8263㎡이고 동일면적 실거래가 확인됩니다. 최근 12개월 12건 평균은 73,250,000원, 최신 2026.05 거래는 71,000,000원입니다. 현재 최저가 60,200,000원은 최근 12개월 평균의 82.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 22.83㎡ | 12 | 71,000,000원 |
| 2026.05 | 22.83㎡ | 10 | 72,000,000원 |
| 2026.05 | 22.83㎡ | 10 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 22.83㎡ | 14 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 22.83㎡ | 11 | 71,000,000원 |
| 2026.02 | 22.83㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 22.83㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2025.12 | 22.83㎡ | 13 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 22.83㎡ | 14 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 22.83㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2025.08 | 22.83㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2025.06 | 22.83㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 73,250,000원 |
실거래 범위는 68,000,000원~90,000,000원이고 최신 거래는 71,000,000원입니다. 표면 최저가 60,200,000원만 놓고 보면 최근 평균보다 낮지만, 이 사건에서는 그 비교가 완성된 가격 비교가 아닙니다. 미배당 임차보증금이 얼마인지 확인된 뒤의 실질취득액을 73,250,000원과 71,000,000원에 대조해야 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정 · 임차보증금 미상)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합자산관리회사 | 720,000,000원 | 58,716,400원 |
| 갑구 4번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 18,755,684원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 53,691,474원 | 0원 |
| 강제경매 신청채권자 · 한겨레 | 90,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 중앙농업협동조합 | 506,813,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액은 임차인 한겨레의 보증금이 확인되지 않은 상태의 배당 산식입니다. 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서고 배당요구도 있으므로, 실제 임차보증금이 확인되면 배당순위·배당액·매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 현재 채권총액은 1,389,261,138원, 채권자 예상배당은 58,716,400원, 미배당은 1,330,544,738원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 인수위험은 따로 본다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 1,330,544,738원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 1,348,279,658원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 1,360,694,103원 |
가격이 42,140,000원, 29,497,999원까지 내려가는 시나리오가 있어도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되지 않는 한 실질취득액이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 총비용이 유지될 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며, 소담팰리스 216세대입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 학성초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다. 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하5층·지상17층 건물로 승강기, 주차타워, 도시가스, 난방, 소방 및 위생급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,311,000원/㎡입니다.
- 규제. 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 학성초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 확인되지만 경매 평균 유찰 6.1회, 매각률 0.0%로 경매 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 한겨레의 실제 보증금, 계약기간, 보증금 지급내역을 가장 먼저 확인하세요.
- 배당 후 잔액 계산. 임차보증금과 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 ‘낙찰가 + 미배당 보증금’으로 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 한겨레와 강제경매 신청채권자 한겨레의 관계, 신청채권 90,000,000원의 발생 원인과 점유 경위를 대조해야 합니다.
- 시세 비교 기준. 표면 최저가 60,200,000원이 아니라 인수액까지 포함한 실질취득액을 최근 12개월 평균 73,250,000원과 최신 거래 71,000,000원에 비교하세요.
- 유찰 숫자만 좇지 않기. 2회 유찰 42,140,000원, 3회 유찰 29,497,999원으로 내려가도 선순위 보증금 인수가 남으면 총취득비용은 같은 폭으로 떨어지지 않을 수 있습니다.
- 환금성. 도시형생활주택 원룸형이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 6.1회이므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료와 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “82.2%”보다 먼저 확인할 것은 보증금
숫자만 보면 감정가 86,000,000원이 한 번 유찰돼 60,200,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 동일면적 평균 73,250,000원의 82.2%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2020.09.03 전입·확정일자를 갖춘 선순위 임차인 한겨레의 보증금이 미상이고, 배당요구도 돼 있어 실제 배당 후 남는 금액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “표면가격은 낮지만 실질가격은 미확정”입니다. 신청채권자와 임차인의 이름이 동일하다는 특이점, 평균 6.1회의 높은 유찰 횟수, 도시형생활주택 원룸형의 환금성까지 함께 보면 등급을 높게 줄 근거가 부족합니다. 보증금 확인 전 입찰가 산정 보류가 이 사건의 가장 중요한 권리분석 결론입니다.
