울산지방법원 2025타경12188. 양산시 물금읍 범어리 양산범어대동타운 106동 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 박동원으로, 2017년 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 현대라이프생명보험주식회사의 채권최고액 102,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 한국자산관리공사의 가압류와 황은진의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 별도로 허미혜(도은창호)가 공사대금 27,000,000원의 유치권을 신고했지만, 울산지방법원 2025가단105313 유치권부존재확인 사건에서 해당 유치권이 존재하지 않는다는 판결이 선고됐고 확정됐습니다. 따라서 신고 자체보다 확정판결의 결과를 우선해 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 106동 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 301호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 박동원 (2017.06.28 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 황은진 / 70,589,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 이번 사건의 말소기준은 2017.06.28 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2021년 한국자산관리공사 가압류 9,965,403원과 2025년 황은진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인에게 승계되는 권리는 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.1% 높고 최신 거래보다 비싸다
대동타운은 1,122세대, 사용승인일은 1995.09.26입니다. 비교 면적은 59.8㎡대로 일치하며, 최근 12개월 확인 거래는 12건입니다. 가격 판단은 전체 장기평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.63㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2026.06 | 59.63㎡ | 1 | 103,000,000원 |
| 2026.05 | 59.63㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.04 | 59.8㎡ | 13 | 106,000,000원 |
| 2026.03 | 59.63㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.8㎡ | 6 | 94,500,000원 |
| 2026.02 | 59.63㎡ | 10 | 94,000,000원 |
| 2026.02 | 59.8㎡ | 9 | 98,000,000원 |
| 2026.01 | 59.63㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 59.8㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 59.8㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2025.12 | 59.63㎡ | 1 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.8㎡대 | 12건 | 102,875,000원 |
최근 12개월 평균은 102,875,000원이고 현재 최저가는 103,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 100.1%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 더구나 최신 거래인 2026.08 거래가는 93,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 실거래 범위도 84,000,000원~120,000,000원으로 넓어 개별 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 102,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 9,965,403원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 황은진 | 70,589,986원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 182,555,389원 중 예상배당은 100,758,000원이고 미배당은 81,797,389원입니다. 신청채권자 황은진의 청구액 70,589,986원은 현재 회차 배당 가정에서 0원으로 계산되지만, 이는 채권자 사이 배당 문제이고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오봉초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 내장타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스공급·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 완경사지 부정형 토지의 아파트단지로, 주변 중로 및 소로에 접하며 도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 813,100원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,122세대 단지이고 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되지만, 거래가격이 84,000,000원에서 120,000,000원까지 분산돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 보지 말 것. 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 102,875,000원보다 높습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.08 거래는 93,000,000원입니다. 현재 최저가와 차이가 있으므로 해당 호수의 상태·층 조건을 원본 자료와 함께 재확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원본 확인. 27,000,000원 유치권 신고에 대해 2025가단105313 부존재확인 판결이 확정됐으므로, 입찰 전 확정 여부와 판결문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 말소기준 확인. 2017.06.28 현대라이프생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 이후 한국자산관리공사 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 가정에서 총 미배당은 81,797,389원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 판결·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 수준”
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2017년 현대라이프생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 한국자산관리공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 27,000,000원 유치권 신고 역시 부존재 판결이 확정돼 권리 쪽 불확실성은 상당 부분 정리됐습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 102,875,000원보다 높고, 최신 2026.08 거래 93,000,000원도 웃돕니다. 권리는 합격이지만 현재 가격은 특별히 싸지 않습니다. 이 물건의 승부처는 권리 해소 여부보다 현재 시세 수준에서 얼마를 써야 하는지에 있습니다.
