울산지방법원 2025타경12218. 울산 울주군 두서면 활천리 502의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지는 483.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 자연녹지지역·자연취락지구에 포함됩니다. 등기상 소유자는 최현출이고, 말소기준은 2016.08.26 두북농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건의 난점은 권리보다 부동산의 실제 현황과 경계에 있습니다. 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각이고, 건물 중 블럭조 스레트 지붕 단층 주택 24.8㎡은 멸실 상태로 평가에서 제외됐습니다. 또한 토지 안에 인접한 활천3길 20 건물의 일부가 포함되는 것으로 확인되어 정확한 경계 확인을 위한 지적측량이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 두서면 활천리 502 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 483.0㎡ · 지목 대 · 이용상황 단독 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 최현출 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,366,000원 / 73,870,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 두북농업협동조합 / 63,762,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2016.08.26 두북농업협동조합 근저당 이후의 2023년 근저당, 2024년 최상태 근저당, 신용보증기금·태안농업협동조합·박서현 가압류, 임의경매개시결정 및 국의 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격·현황 검토 — 34.3%라는 숫자만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 73,870,000원으로 감정가 215,366,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래를 바로 대입하기 어려워 실제 토지·건물 상태와 경계 확인이 가격 판단의 선행 조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,729,660원 |
| 2. 근저당 · 두북농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 근저당 · 두북농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 4. 근저당 · 최상태 | 25,000,000원 | 140,340원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 태안농업협동조합 | 30,759,442원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 박서현 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 369,759,442원 중 72,140,340원이 배당되고, 미배당은 297,619,102원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용성 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 단독주택 + 토지로 매각되며 토지 이용상황은 단독입니다. 아파트형 비교평가보다는 개별 토지와 건물 현황 확인이 중요합니다.
- 면적·형상. 토지 483.0㎡, 지목 대, 평지, 가로장방이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 168,000원/㎡입니다.
- 경계. 인접한 활천3길 20 건물 일부가 본건 토지에 포함되는 것으로 확인되어 정확한 경계확인을 위한 지적측량이 요구됩니다.
- 건물 현황. 블럭조 스레트 지붕 단층 주택 24.8㎡은 멸실 상태로 평가에서 제외됐고, 별도 등기된 주택 1동은 현장조사에서 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량 선확인. 인접 건물 일부가 토지에 걸쳐 있는 것으로 확인된 만큼 경계와 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 현존 건물 대조. 멸실된 24.8㎡ 주택과 현장 소재불명 건물 기록을 등기·건축물대장·현장 상태와 서로 대조해야 합니다.
- ‘34.3% = 저가’로 해석하지 않기. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되고 토지상의 수목·담장 등도 토지에 포함해 평가된 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 추정배당에서는 미배당 297,619,102원이 발생하며 당해세 등 실제 배당변수를 입찰 전 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 3회 유찰로 최저가가 73,870,000원까지 낮아졌다는 사실보다 더 중요한 것은 토지 경계와 실제 건물 현황입니다. 인접 건물 일부의 포함 가능성 때문에 지적측량이 요구되고, 멸실 건물과 현장 소재불명 건물 기록도 함께 존재합니다. 최근 실거래 비교 근거도 없으므로 감정가의 34.3%라는 숫자를 곧바로 ‘싸다’로 읽어서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 경계·현황 확인이 입찰의 핵심인 사건입니다.
