울산지방법원 2025타경12238. 울산 남구 무거동의 통칭 ‘세아빌라’ 4층 402호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 김성곤으로, 2014년 4월 11일 거래가 55,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 현재 말소기준은 2022년 5월 19일 하나캐피탈 주식회사의 가압류 17,306,507원이고, 이후 국 압류·주택도시보증공사 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류· 국민행복기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유자입니다. 매각물건명세서에는 김성근이 주거 점유자로 기재돼 있지만 전입신고일과 확정일자, 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 “임차인이 있으나 인수액은 0원”으로 단정할 수 없고, 말소기준일인 2022.05.19.보다 앞선 대항요건을 갖췄는지를 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12238 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1251-19 4층402호 · 울산광역시 남구 남산로124번길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 김성곤 (2014.04.11. 거래가 55,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 17,150,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — ‘대항력 有’가 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성근 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 김성근 본인의 주거 점유 신고입니다. 다만 전입신고일이 없으므로 말소기준권리인 2022.05.19.보다 선순위인지 후순위인지 판단할 수 없고, 보증금도 없어 미배당액과 매수인 승계 가능액 역시 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 비교 자료가 없다
감정가 50,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 17,150,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 12,005,000원, 그 다음은 8,403,500원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 대상 면적과 일치하는 실거래 시세가 없습니다. 부동산 정보에는 ‘세아빌라B동’, 총 7세대, 사용승인일 1992.04.28. 정보가 있으나 대상 면적 35.13㎡는 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,700원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 17,306,507원 | 16,441,300원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 14,344,827원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 211,651,334원, 예상배당은 16,441,300원, 미배당은 195,210,034원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 무거동 소재 정광사 북서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·원룸·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 402호로, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태 및 주차장시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼호1택지지구), 소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 230.5㎡, 공시지가 802,700원/㎡, 지목 대, 다세대 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 관련 부동산 정보상 세아빌라B동은 총 7세대, 사용승인일 1992.04.28.이며 대상 면적과의 실거래 면적 매칭은 되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 김성근의 실제 전입신고일이 2022.05.19.보다 앞서는지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 계약서·매각물건명세서 원본·배당요구 자료를 통해 금액과 미배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당 범위를 판단할 핵심 정보가 현재는 확인되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2016.06.09. 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 대상 면적과 일치하는 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 50,000,000원에서 3회 유찰돼 17,150,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실제 투자판단에서 가장 중요한 정보인 임차인 김성근의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준 이후 등기 권리들은 정리가 비교적 명확하지만, 임차인이 선순위 대항력을 갖췄다면 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다.
게다가 대상과 일치하는 최근 실거래 시세가 없어 17,150,000원이 실제 시장가보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 많이 내려왔지만 권리와 시세가 아직 닫히지 않았다”입니다. 임차인 권리가 확인되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 물건입니다.
