울산지방법원 2025타경12241. 울산광역시 동구 일산동 979-5의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 김동일이고, 현재 말소기준권리는 2018.07.23. 설정된 주식회사부산은행 근저당권 220,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.30. 김형곤 근저당권 65,000,000원과 2025.07.31. 강제경매개시결정이 이어졌으며, 이들은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 권리 안전성과 물건의 사업성은 별개의 문제입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설(음식점)이나 현재 공실이고, 토지는 자연녹지지역이면서 유원지에 포함됩니다. 특히 매각물건명세서에는 목록 1 토지가 도시계획시설 유원지에 100% 저촉된다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12241 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 979-5 |
| 등기 부동산 | 울산광역시 동구 일산동 979-5 에이동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) · 현재 공실 |
| 토지 | 1,499.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 가로장방 |
| 건물 평가기준 | 건축물대장상 증축 후 면적 340.55㎡ · 2025.08.20. 증축등기 완료 |
| 소유자 | 김동일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 3,295,129,750원 / 2,306,591,000원 |
| 유찰 / 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 70% |
| 청구액 | 78,273,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2018년 부산은행 근저당
2007.07.31. 전세권 80,000,000원, 2009.04.17. 부산은행 근저당권 360,000,000원, 2012.08.21. 중소기업은행 근저당권 300,000,000원 등 과거 권리는 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.07.23. 부산은행 근저당권 220,000,000원이고, 이후의 김형곤 근저당권 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 자체의 핵심 — 유원지 100% 저촉과 공실
본건은 일산해수욕장 남측에 위치하며 주변은 숙박시설, 근린생활시설, 해수욕장, 공원 등으로 형성된 지역입니다. 차량출입이 가능하고 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 그러나 토지이용 측면에서는 일반 상업용 토지처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다.
- 도시계획시설. 목록 1 토지가 도시계획시설 유원지에 100% 저촉되어 있으며, 공법상 제한 정도를 감안해 감정평가했습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 가축사육제한구역 및 유원지에 포함됩니다.
- 현재 이용. 건물은 근린생활시설인 음식점 용도이나 현재 공실입니다.
- 경계. 인접 지번과의 지적경계가 불분명하여 정확한 경계확인을 위해 지적측량이 필요합니다.
- 건물. 건축물대장상 증축 후 면적 340.55㎡를 기준으로 평가됐고, 2025.08.20. 증축등기가 완료되었습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,306,591,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,465,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김형곤 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김성훈 | 78,273,972원 | 78,273,972원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,917,851,118원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 363,273,972원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 1,917,851,118원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격·활용성 판단
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 2,306,591,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 1,845,272,800원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 1,476,218,240원 | 0원 | 0원 |
3회 유찰 시 1,845,272,800원, 4회 유찰 시 1,476,218,240원까지 내려가도 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰이 더 진행되더라도 권리 인수 문제가 새로 생기는 구조는 아니며, 판단의 중심은 토지의 공법상 제한과 실제 활용가치, 공실 건물의 재사용 가능성, 경계 확인에 놓입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산해수욕장 남측으로 숙박시설, 근린생활시설, 해수욕장, 공원 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,499.5㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·가로장방 형태입니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 932,300원/㎡입니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 자연녹지지역·유원지 저촉 및 공실 근린생활시설이라는 특성이 있어, 현재 최저가의 적정성은 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유원지 100% 저촉 확인. 도시계획시설 저촉이 실제 증·개축, 용도변경, 개발행위, 영업 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 지적측량. 인접 지번과 지적경계가 불분명하므로 현황 경계와 공부 경계를 지적측량으로 대조하세요.
- 공실 상태. 현재 음식점이 공실이므로 내부 상태, 시설물 존치, 재사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인하세요.
- 증축등기. 2025.08.20. 증축등기 완료 및 건축물대장상 340.55㎡ 기준을 원본과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 감정평가서상 제시외 건물 관계를 매각목록 원본에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 주변 상업용 토지·근린생활시설의 실제 거래 및 임대수익 가능성을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “권리 안전”보다 “쓸 수 있는 땅인가”가 먼저다
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.07.23. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 김형곤 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려온 물건”으로 보면 핵심을 놓칩니다.
목록 1 토지는 유원지에 100% 저촉되고 자연녹지지역이며, 건물은 음식점 용도의 근린생활시설이지만 현재 공실입니다. 여기에 지적경계 불분명까지 겹칩니다. 최근 실거래 시세와 직접 비교할 근거도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 활용성과 공법상 제한은 반드시 현장·관청·지적측량으로 확인해야 하는 사건입니다.
