울산지방법원 2025타경12260. 양산천년가더힐 108동 6층 602호 아파트입니다. 소유자는 주식회사아라마루이며, 2024.02.05 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 장림동새마을금고 근저당·주택도시보증공사 가압류· 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사된 사람이 없어 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 등기부에는 같은 날 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 우리은행 근저당에는 1-1번 변경등기로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 문구가 함께 존재합니다. 따라서 “인수금 0원”이라는 금전적 결론과 별개로, 이 두 기재는 입찰 전 등기 원문과 매각물건명세서를 다시 대조해야 할 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12260 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 6층602호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 비교 대상 면적 84.9976㎡ · 지상19층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 139,160,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장림동새마을금고 / 128,554,610원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 단지 | 양산천년가더힐 · 625세대 · 2024.01.31 준공 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인된 바가 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2024.02.05 우리은행 근저당이며, 뒤에 설정된 장림동새마을금고 근저당과 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 면적 시세’는 아니다
양산천년가더힐의 최근 거래 6건은 2026년 4월과 7월에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 200,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 164,000,000원입니다. 현재 최저가 139,160,000원은 최근 12개월 평균의 69.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.65㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16 | 207,000,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 200,333,333원 |
다만 본건의 비교 대상 면적은 84.9976㎡인데, 위 거래는 59.65㎡ 또는 73.17㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 69.5%라는 수치 자체는 분명한 할인 신호지만, 이를 곧바로 “본건 84.9976㎡의 정확한 시세 대비 할인율”로 해석해서는 안 됩니다. 면적이 맞는 거래가 확인되기 전에는 가격 가점을 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,240원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 136,411,760원 |
| 2. 근저당 · 장림동새마을금고 | 152,880,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 우선 배당되고, 장림동새마을금고와 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 시나리오입니다. 총 채권 미배당액은 66,288,068,240원이며 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수금은 0원
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 66,288,068,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 66,329,221,416원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 68,188,400원 | 66,561,009원 | 66,357,918,991원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로, 유찰이 진행될수록 최저가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원으로 제시됩니다. 반대로 후순위 채권자의 미배당은 커지는 구조입니다. 신청채권자인 장림동새마을금고 역시 현재 회차 시나리오에서는 배당액이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 주거나지, 학교시설, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상19층 건물의 6층 602호이며 위생·급배수, 승강기, 도시가스보일러 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 18미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 545,800원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 양산천년가더힐은 625세대이며 준공일은 2024.01.31입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 문구가 등기돼 있으므로 매각물건명세서와 함께 다시 대조하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 65,271,600,000원 기재와 함께 1-1번 변경등기에 120,000,000원·공동담보 해제 문구가 존재합니다.
- 면적 맞는 실거래 확인. 최근 6건은 59.65㎡·73.17㎡이며 본건 비교 대상 면적 84.9976㎡와 일치하지 않습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 단지 평균 유찰 횟수 1.0회보다 많은 2회 유찰 상태이므로 단순 할인율 외에 응찰 수요를 확인하세요.
- 임대관계 현장 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계와 인도 가능성을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 ‘면적 확인’이 마지막 관문
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수금은 0원입니다. 감정가 284,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가도 139,160,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 놓고 보면 최근 12개월 단지 평균 200,333,333원보다 상당히 낮습니다.
하지만 본건의 비교 대상 면적 84.9976㎡와 최근 실거래 59.65㎡·73.17㎡가 일치하지 않는다는 점을 빼면 안 됩니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경기재도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “금전 인수 위험은 낮지만, 현재 가격을 확실한 저평가로 단정하기에는 시세 비교가 아직 불완전하다”입니다. 권리보다 어려운 부분은 가격이고, 가격보다 먼저 확인할 것은 동일 면적 거래와 등기 원문입니다.
