수원지방법원 2024타경97224. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘112호 근린시설입니다. 소유자 이영주는 2022년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 950,787,000원에 취득했고, 소유권이전 등기와 같은 날인 2023년 1월 4일 서울축산업협동조합 앞으로 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 등기된 하나은행 가압류·경매개시결정·용인시 압류는 매각으로 모두 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 문제는 물리적 이용 상태입니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 엘112호는 인접한 엘109호~엘111호 및 엘113호와 벽체 구분이 없는 상태이며 현재 공실입니다. 공부와의 차이는 없다고 평가됐지만, 공부상 별도 호실인 엘112호를 실제로 독립 사용하려면 경계 위치·출입 동선·설비 분리·벽체 복구 가능성을 현장에서 먼저 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경97224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘112호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 인접 엘109호~엘111호 및 엘113호와 벽체 구분 없는 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 · 사용승인 2019.04.02 |
| 소유자 | 이영주 (2022.11.30. 매매, 거래가액 950,787,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 963,000,000원 / 55,514,000원 (8회 유찰, 감정가의 5.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 675,839,648원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 토지·지역 | 공장용지 · 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2019년과 2022년에 설정됐던 신탁등기는 소유권 귀속과 함께 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023년 1월 4일 서울축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 하나은행 가압류 384,000,000원, 서울축산업협동조합의 임의경매개시결정, 용인시 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인은 없습니다. 현황도 공실로 조사됐습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전에는 현황조사서와 매각물건명세서의 최신본을 대조하고 실제 점유자가 새로 생기지 않았는지 재확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 5.76%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
| 비교 항목 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 2022.11.30 등기 거래가액 | 950,787,000원 | 98.73% |
| 감정가 | 963,000,000원 | 100.00% |
| 현재 최저가·실질취득 | 55,514,000원 | 5.76% |
| 9회 유찰 시 | 38,859,800원 | 4.04% |
| 10회 유찰 시 | 27,201,860원 | 2.82% |
현재 최저가 55,514,000원은 감정가 963,000,000원의 5.76%, 소유자의 2022년 매매 거래가액 950,787,000원의 약 5.84%입니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보입니다. 하지만 2022년 거래가액은 현재 시세가 아니며, 인접호수와 통합된 현황과 8회 유찰이라는 시장 반응까지 함께 봐야 합니다.
8회 유찰은 이전 회차 가격에서 거래가 성립되지 않았다는 뜻입니다. 특히 이 물건은 독립된 근린시설 한 칸으로 바로 사용할 수 있는 상태가 아니라, 인접 4개 호수와 벽체 없이 연결된 공실입니다. 따라서 가격의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 엘112호만의 독립 사용 가능성, 복구비용, 인접호수 소유·점유관계, 향후 매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 55,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,399,252원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 780,000,000원 | 54,114,748원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 총 미배당 | 1,164,000,000원 | 1,109,885,252원 |
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 54,114,748원이 서울축산업협동조합에 배당되고, 하나은행과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 미배당은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통인 편입니다.
- 건물. 2019년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측·동측·남측으로 폭 약 15미터 내외 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 사다리형 공장용지로 공장 및 지원시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 속하며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 인접호수와 벽체 구분이 없는 공실입니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도, 8회 유찰, 무벽체 통합 현황이 겹칩니다. 독립 사용과 재매각 가능성을 확인하지 못하면 환금성은 낮게 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 경계 확인. 집합건축물대장·도면·등기부와 현장을 대조해 엘112호의 정확한 전유부분 경계를 확인하세요.
- 인접호수 권리관계 확인. 엘109호~엘111호 및 엘113호의 소유자와 점유관계, 별도 경매 여부를 확인해야 합니다. 엘112호 낙찰만으로 인접호수까지 취득하는 것은 아닙니다.
- 독립 복구 검토. 벽체 설치, 출입구, 전기·급배수·소방설비 분리 가능 여부와 필요한 비용을 현장 전문가에게 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황은 공실이고 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 직전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 용인시 압류의 세목·금액·법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당 및 인도 과정의 변수를 점검하세요.
- 관리비 확인. 장기간 공실과 다회 유찰에 따른 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 용도·운영 가능성 확인. 근린시설로 사용할 업종이 건축물 용도와 관리규약에 맞는지, 인접호수와 분리한 뒤에도 영업 동선이 성립하는지 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 독립성과 환금성은 경고”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액도 0원이어서 등기상 권리분석은 단순합니다. 그러나 경매의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 낙찰 대상은 엘112호 하나인데 실제 공간은 인접 4개 호수와 벽체 없이 연결돼 있고, 현재 공실이며 이미 8회 유찰됐습니다.
최저가 55,514,000원이 감정가의 5.76%라는 숫자는 강렬하지만, 이를 곧바로 시세 차익으로 해석할 근거는 부족합니다. 엘112호만으로 독립 사용·임대·매각이 가능한지, 벽체와 설비를 분리하는 비용이 얼마인지, 인접호수와의 관계를 어떻게 정리할지가 확인돼야 가격 판단을 시작할 수 있습니다. 결론은 권리는 합격이지만 물건성은 고위험입니다. 독립 구획과 출구전략이 검증되지 않는다면 낮은 최저가만으로 접근하기 어려운 D등급 물건입니다.
