울산지방법원 2025타경12314. 양산시 소주동 천성리버타운 113동 19층 1904호, 전용면적 비교 기준 59.95㎡의 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 최만용이며, 2024년 2월 5일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2024년 8월 19일 소유권이전이 접수됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024년 9월 5일 상록수제일차유동화전문유한회사 가압류 12,502,182원입니다. 그 뒤 엠메이드대부유한회사 가압류와 이 사건 강제경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 이미 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 49%인 59,780,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 88,916,666원, 최신 2026년 6월 거래는 80,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없다는 전제에서 최저가와 같은 59,780,000원이며, 최근 실거래 기준으로는 가격 여유가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12314 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 소주동 147-1 천성리버타운 113동 19층1904호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 공동주택 · 전용면적 비교 기준 59.95㎡ · 20층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 최만용 · 2024.02.05 협의분할에 의한 상속 · 2024.08.19 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문유한회사 / 12,666,594원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 등기는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 계산되지 않았습니다. 과거 설정됐던 근저당권과 오래된 가압류·경매 등기는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석에서는 2024년 9월 5일 가압류를 기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이에 따라 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 59,780,000원 vs 최근 12개월 평균 88,916,666원
천성리버타운은 3,000세대, 준공일 1998.09.17로 확인됩니다. 동일면적 59.95㎡의 최근 12개월 거래는 총 12건이며, 평균 거래금액은 88,916,666원입니다. 현재 최저매각가는 이 최근 평균의 67.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.95㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 11 | 96,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 10 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 10 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 4 | 78,500,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 18 | 83,500,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 7 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 88,916,666원 |
최근 거래 범위는 73,000,000원~117,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 6월 80,000,000원입니다. 현재 최저가 59,780,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 동일하게 계산되며, 최저가만 낮아 보이는 인수형 함정은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 2. 가압류 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | 12,502,182원 | 12,502,182원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 37,052,323원 | 37,052,323원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 상록수제일차유동화전문유한회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,749,455원 |
현재 회차 가정에서는 계산대상 채권 49,554,505원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 8,749,455원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정 항목은 채권액이 특정되지 않아 배당 계산에서 0원으로 반영됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택이며 사건 용도는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 19층 1904호입니다.
- 입지. 양산시 소주동 행정복지센터 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·중·소규모 공장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 단지 전체를 기준으로 북서측 대로, 북동측·남동측 소로, 남서측 중로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 대표필지 공시지가는 524,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 천성리버타운은 3,000세대이며 준공일은 1998.09.17입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고가 없는 사건이지만 실제 현장 점유와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 상단만 보지 않기. 동일면적 거래는 73,000,000원부터 117,000,000원까지 폭이 있으므로 평균 88,916,666원만으로 개별 호수 상태를 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 현재 가격 기준. 실질취득액 59,780,000원은 인수액 0원을 전제로 하며 최근 12개월 평균의 67.2%입니다.
- 배당과 인수 구분. 추가 유찰 때 채권자 미배당이 생겨도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
- 관리비·현장 상태. 공동주택의 체납 관리비와 내부 수선 필요 여부는 매각가격과 별개로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 판단 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유관계를 최종 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리 단순 + 시세 아래 실질취득”
이 사건의 핵심은 복잡한 임차인 승계나 선순위 담보가 아닙니다. 현재 권리분석 기준 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차에서 실질취득액은 최저매각가와 같은 59,780,000원입니다.
가격도 최근 실거래에 비해 낮습니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 88,916,666원, 최신 거래는 80,000,000원이고, 현재 최저가는 최근 평균의 67.2%입니다. 즉 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 인수 때문에 총액이 다시 올라가는 유형이 아닙니다. 최종 판단의 승부처는 권리보다 실제 점유·내부 상태·관리비 등 현장 확인에 있습니다.
