울산지방법원 2025타경12319. 울산 남구 신정동 수아지오시티 7층 705호, 전용 30.41㎡ 공동주택(도시형생활주택)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사케이하우징이고, 현재 경매의 신청채권자는 박건희입니다. 권리 흐름에서 눈에 띄는 점은 근저당권이 아니라 2024.12.30. 울산세무서장 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 이 압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 등기권리만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서상 임차인 박건희는 2022.04.29. 전입했고 확정일자는 2022.04.08.로, 말소기준일 2024.12.30.보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 배당요구일은 2025.10.20.입니다. 문제는 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다. 보증금을 알 수 없으므로 배당 후 미회수액과 매수인 인수액 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 7층705호 · 도로명 울산광역시 남구 봉월로 117 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 30.41㎡ · 25층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 주식회사케이하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박건희 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 규모 | 수아지오시티 88세대 · 2018.10.17 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인이 핵심
등기부의 신탁등기는 이미 말소됐고 현재 소유자는 주식회사케이하우징입니다. 2024.12.30. 압류가 말소기준이며, 2025.08.12. 강제경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 권리의 소멸과 임차인의 대항력은 별개입니다. 박건희의 전입일은 2022.04.29.로 말소기준보다 앞서므로, 보증금 미회수액이 있다면 매수인에게 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 — 대항력 有·우선변제, 그러나 보증금 미상
| 임차인 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박건희 | 주거 | 2022.04.29 | 2022.04.08 | 미상 | 대항력 有 우선변제 인수 가능성 |
박건희는 배당요구를 했으므로 확정일자에 따른 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 그러나 보증금이 확인되지 않아 실제 배당액과 배당 후 잔액을 계산할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인이 미회수 보증금을 인수해 실질취득비용이 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 0.90억, 신건은 1.50억
수아지오시티 동일 면적 30.41㎡ 거래를 보면 전체 10건 평균은 145,850,000원이지만, 이 값에는 과거의 140,000,000원대~163,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.09. 8층 90,000,000원 1건이며 최신 거래도 동일하게 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 30.41㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.02 | 30.41㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 30.41㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 30.41㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.05 | 30.41㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.11 | 30.41㎡ | 4 | 163,000,000원 |
| 2021.07 | 30.41㎡ | 3 | 162,500,000원 |
| 전체 평균 | 30.41㎡ | 10건 | 145,850,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.41㎡ | 1건 | 90,000,000원 |
신건 최저가 150,000,000원은 전체 평균 145,850,000원과도 비슷한 수준이지만, 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원과 비교하면 166.7%입니다. 최근 거래와 이전 거래군의 추세 역시 -40.8%로 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균만 보고 “시세 수준”이라고 평가하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박건희 | 150,000,000원 | 147,100,000원 |
| 미배당 | - | 2,900,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 신청채권자 청구금액 150,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 박건희의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금의 실제 배당 순위·배당액·미회수액은 확정할 수 없습니다. 따라서 표의 배당 결과만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 임차권 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 2,900,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 32,480,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 56,128,000원 |
2회 유찰 시 매각가는 96,000,000원으로 최근 거래 90,000,000원에 가까워지지만, 이 사건은 단순히 “가격이 내려가면 싸진다”는 구조로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 경우라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 임차보증금이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 어느 회차에서도 실질 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 7층 705호이며 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 남동측 광대로, 북서측 소로와 접합니다. 토지면적은 1,607.6㎡, 공시지가는 3,145,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류와 접합니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 박건희의 보증금이 확인되지 않으므로 계약서와 보증금 지급내역을 확보해야 합니다.
- 배당요구·채권관계 대조. 임차인과 신청채권자가 동일한 박건희로 표시됩니다. 강제경매 청구금액 150,000,000원의 발생 원인과 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 인수액 계산. 보증금이 확인되면 예상 낙찰가별 배당액과 미회수액을 다시 계산해 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 145,850,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 90,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -40.8%이므로 과거 150,000,000원~163,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 유찰 이력 참고. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.1회입니다. 현재 신건 가격만 보고 서둘러 판단할 이유가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구 및 채권서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 모른다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 신건 최저가 150,000,000원이 최근 거래 90,000,000원의 166.7%이고 최근 시세 흐름도 -40.8%라는 점입니다. 전체 평균 145,850,000원만 보면 감정가와 비슷해 보이지만, 최신 거래를 기준으로 하면 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
둘째, 더 중요한 권리 문제입니다. 임차인 박건희는 말소기준보다 앞서 전입해 대항력이 있고 확정일자·배당요구도 갖췄지만 보증금은 미상입니다. 따라서 매수인이 실제로 떠안을 금액을 지금 단계에서 0원으로 단정할 수 없습니다. 임차인과 신청채권자가 동일인으로 표시되는 관계까지 포함해 원본 서류 확인이 선행돼야 합니다. 최근 시세보다 높은 신건 가격, 하락 추세, 평균 5.1회 유찰 이력, 그리고 미확정 대항력 임차보증금이 동시에 존재하는 사건입니다.
